都更分為公辦及民辦兩種，民辦其中又分為「自辦」跟「委辦」兩種更新方式，若民眾選擇自辦，便需自組更新會，光籌辦、費用、流程等繁瑣事務，光聽是不是就覺得一個頭兩個大，今天耕建築就以比較白話、清楚好懂的方式跟大家分享，有興趣的朋友們一起往下看吧！
本文內容更新日期：2024/01/01
自辦都更VS一般都更差在哪？
一般都市更新
一般的都更大家都會先聯想到政府的「公辦」方式，除政府單位可自行辦理都更之外，也可由政府委託“都更建商”來成為都更的實施者，或不動產開發相關業者透過政府的公開評選程序，得標者即可獲選進行都更。
簡單來說就是以建設公司（建商）為都更實施者，負責統籌所有事項及資金籌措，未來分配依「權利變換」實施；成本控管及餘屋銷售漲跌之盈餘由實施者獲益、風險成本亦由實施者承擔。
自辦都市更新
自辦都更就是由民眾自己發起的，以全體土地或合法建物所有權人自行成立都市更新會，並向政府報備立案，成為一個合法的法人組織，以“更新會”擔任實施者，結合建築專業團隊與銀行進行都更，資金來源為全體土地或合法建物所有權人，所投資之金額與土地，皆需自行籌備或向銀行借貸。
未來分配房屋價值比例依「協議內容」實施；更新會享有政府更新補助款，但成本控管及餘屋銷售漲跌之損益由更新會共同分享承擔。
什麼是更新會？
更新會是指土地及合法建築物所有權人自行組織的都更團體，一個經過政府核准立案的合法法人組織，需過土地及合法建築物所有權人半數或7人以上發起籌組，此方式即屬「自辦都更」，換句話說，如果都更選擇自辦，就一定要有更新會的組成，才可以進行哦～白話一點說，其實更新會就與一般企業公司組織型態很類似，如下圖
如何組成都市更新會？
依據都市更新會設立管理及解散辦法第二章第三條至第五條，明文訂定組成更新會之規定與流程
1.申請都市更新會設立
應由土地及合法建築物所有權人過半數或七人以上發起籌組，並由發起人檢具申請書及下列文件向直轄市、縣（市）主管機關申請核准籌組，並應準備下列資料：
- 發起人名冊：發起人為自然人者，其姓名、聯絡地址及身分證明文件影本；發起人為法人者，其名稱、主事務所或營業所所在地、法人登記證明文件及代表人指派書。
- 章程草案。
- 發起人在更新單元內之土地及建物登記簿謄本。
- 經直轄市、縣（市）主管機關核准之事業概要或已達本條例第二十二條第二項前段規定比率之同意籌組證明文件。
2.召開更新會成立大會
需在6個月內開會，並通知直轄市、縣（市）主管機關派員列席。
3.都市更新組織立案
都市更新會應於成立大會後30日內檢具章程、會員與理事、監事名冊、圖記印模及成立大會紀錄，報請直轄市、縣（市）主管機關核准立案，並發給立案證書。
4.召開會員大會
應於二十日前通知會員，會員不能親自出席會員大會時，可以書面委託他人代理；如政府機關或法人機構，由其代表人或指派代表出席。會員大會分下列會議，由理事長召集之：
- 定期會議：每六個月至少召開一次，其召開日期由理事會決議之。
- 臨時會議：經理事會認為必要，或會員五分之一以上之請求，或監事函請召集時召集之。
更新會運作流程
- 更新會組成
- 召開會員大會/事業及權變計畫公聽會(決議更新計畫內容、更新計畫與權變)
- 召開選配會議(確認房屋車位選配結果；重複或未表態者公開抽籤)
- 事業權變計畫送審(公辦公聽會、複審、審議會)
- 結合專業團隊(建商、建築設計、估價師等專業團隊)
- 申請公部門資源及補助(都更獎勵、補助、稅務減免)
- 遴選建商、銀行及營造商(信託貸款、房屋興建)
- 事業權變計畫核定
- 完成自辦更新
- 更新會清算解散(更新會解散、財務清算、餘額返還)
更新會決議
會員大會之議決事項，應作成議事錄，由主席簽名蓋章，會後15日內分發各會員，會員大會之決議，以會員人數超過2/1並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過2/1之出席，並出席人數超過2/1，出席者之土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過2/1之同意行之。
但下列各款事項之決議，應經會員人數超過2/1，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過2/1之同意才能執行：
- 訂定及變更章程。
- 會員之權利及義務。
- 選任或解任統籌處理都市更新業務之機構及其方式。
- 議決都市更新事業計畫擬訂或變更之草案。
- 議決權利變換估價條件及評定方式。
- 理事及監事之選任、改選或解任。
- 都市更新會之解散。
- 清算之決議及清算人之選派。需定期每六個月至少召開一次。
理事會、監事會決議
都市更新會應置理事，就會員中選舉之，其名額不得少於3人；並得置候補理事，其名額不得超過理事名額3/1，並依得票數多寡明定其候補順序，得票數相同時以抽籤決定。理監事之權責來自會員大會之授權，會議由理事長召集，每個月開會一次，理事任期不得逾三年，連選得連任。
理事會開會時，理事應親自出席。但章程訂定得由其他理事代理者，不在此限。每一理事以代理一人為限。理事會會議，由理事長召集之，至少每3個月開會一次。但理事長認有必要或經過半數理事提議者，可以隨時召集。
理事會之權責如下：
- 執行會員大會決議。
- 執行章程訂定之事項。
- 都市更新事業計畫之研擬及執行。
- 權利變換計畫之研擬及執行。
- 章程變更之提議。
- 預算之編列及決算之製作。
- 設置會計簿籍及編製會計報表。
監事之權責如下：
- 監察理事會執行會員大會之決議案。
- 監察理事會研擬及執行都市更新事業計畫。
- 監察理事會研擬及執行權利變換計畫。
- 查核會計簿籍及會計報表。
- 監察財務及財產。
- 其他依權責應監察事項。
台北市自辦都更-自組更新會補助
- 期限：每年發布補助申請期間。
- 條件：依都市更新條例第22條、第23條劃定之更新地區或更新單元，且以實施重建者為限。
- 對象：經本府同意籌組都市更新會之發起人或核准立案之都市更新團體。
- 備註：各款項不得逾申請補助總經費1/2。
- 設立都市更新會，共新臺幣80萬：
- 籌組階段：於本府核准籌組之日起6個月內，撥付60%補助費用。
- 核准立案：於核准設立之日起1年內，撥付40%。
- 或於核准立案時一次請領全額。
- 擬具都市更新事業計畫或權利變換計畫，新臺幣各250萬，共計500萬元：
- 第一期更新會與受託團隊簽訂契約之日起1年內，撥付20%補助費用。
- 第二期事業計畫或權利變換計畫公開展覽期滿後1年內，撥付50%補助費用。
- 第三期事業計畫或權利變換計畫核定後1年內，撥付30%補助費用。
- 申請人得於事業計畫或權利變換計畫核定後1年內，申請一次請領全額。
以上就是自辦都更中的自組更新會流程與補助，看起來可能比較繁雜，且需民眾自行跑流程，整體而言麻煩又耗時、耗心力，所以如果需要協助的話，也可以走「委辦」，與建商合作，委託建商來幫忙蓋屋，就可以更有效率執行都更重建，若有此需求歡迎找我們耕建築幫你解決麻煩！
耕建築團隊｜都市更新．建設，是致力於都市更新領域多年的台北建商，主要以「都市更新」、「危老改建」為開發模式，為客戶提供專業且多元的一站式全程建設服務。若對都市更新、危老重建有任何疑問、想了解更詳細的內容、進行專業評估、幫您都更或重建，都歡迎找耕薪建設！
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