全台屋齡超過30年的老屋超過5成，六都中又以台北市的屋齡最老，屋齡超過40年的老屋已經達到了48％，而新北市老屋數量最多，30年以上老屋近83萬棟。今年花蓮7.2強震後，老屋重建議題越受關注，究竟都市更新、危老重建條例有何不同？如何評估自家房屋該走哪類申請？在申請期間又該注意哪些關鍵？ 在這次的專訪中，黃董事長也一次解答了許多人的疑惑，我們也在文章中節錄並整理成重點讓你知道；在看完詳細影片後，對於都更改建有任何疑問的話，也歡迎與耕建築團隊接洽諮詢喔！
老屋改建與都市更新：常見問題與解答
台北市老屋交易佔比超過四成，老屋改建的重要性不容忽視。以下是針對老屋屋主及買家的需求所整理的常見問題及解答，幫助理解都市更新及危老改建的必要性與策略。
Q1: 為什麼需要進行老屋改建？
老屋雖然可以通過裝修達到短期的居住舒適，但管線老化、電線超負荷、火災風險等問題依然存在。老舊電線是火災的主要原因之一，都市更新可以徹底解決這些問題，提高安全性和居住品質。此外，都市更新能夠增加生活便利，如安裝電梯和停車位，特別是對於老年人來說。
Q2: 買老屋進行都市更新的可行性如何？
如果打算買老屋以期望進行都市更新或危老改建，需要注意以下幾個指標：
• 地區是否為商業區，商業區改建機會更大。
• 使用分區，住三的改建效益低於商二。
• 建物一致性，年齡相仿的建築更容易整合。
Q3: 都市更新條例與危老條例的比較是什麼？
| 項次 | 項目 | 危老條例 | 都更條例 |
|---|---|---|---|
| 1 | 申請人 | 土地及建物所有權人 | 實施者（建商、更新會、公部門） |
| 2 | 基地規模及條件 | 規模：無面積大小限制 條件：海砂屋，災損或經耐震能力評估得適用 | 規模：1,000立方公尺（若≤500立方公尺，須經審議會同意） 條件：公劃或自行劃定 |
| 3 | 容積獎勵上限 | 法定容積1.3倍或原容積1.15倍 | 法定容積1.5倍或原容積+0.3倍法定容積 |
| 4 | 實施期間 | 116年5月31日前 | 無時效限 |
| 5 | 同意比例 | 100%全體土地及建物所有權人同意 | 多數決，80%以上土地及建物所有權人同意 |
| 6 | 申辦程序 | 資格評定符合，提具重建計畫報核，主管機關應於60日内審核完竣 | 須辦理公開展覧→公聽會→幹事會→聴證會→審議會→核定公告等程序 |
| 7 | 分配機制 | 由地主自行協商 | 可採權利變換或協議合建方式分配 |
| 8 | 稅賦優惠 | 111年5月9日前重建者，得減免地價稅、房屋稅 | 得減免地價稅、房屋稅、土地增值稅及契稅 |
| 9 | 土地增值稅 | 無減免 | 抵付共同負擔（與建商合建部分） 免徵。更新後第一次移轉減徵40%。 現金補償者（未分配房地）免徵或減徵40%。 協議合建（與實施者合建部分）減徵40% |
| 10 | 契稅 | 無減免 | 抵付共同負擔（與建商合建部分）免徵。 更新後第一次移轉減徵40%。 協議合建（與實施者合建部分）減徵40% |
| 11 | 地價稅 | 重建期間免徵。重建後減半徵收2年 | 更新期間免徵。更新後減半徵收2年 |
| 12 | 房屋稅 | 重建後減半徵收2年。減半徵收2年期間未移轉者，得再延長10年 | 更新後減半徵收2年。 減半徵收2年期間未移轉者，得再延長10年 |
Q4: 如何評估重建申請方式？
如果房屋同時符合都市更新和危老改建的條件，需要根據具體情況選擇合適的方式。從時間角度看，危老改建時間較短，因為不需經過政府審議，適合希望快速改建的屋主。但從效益角度看，都市更新獎勵較高，長期效益更大。
Q5: 海砂屋應選擇哪種重建方式？
海砂屋建議走都市更新，因為都市更新獎勵值較高，可以堆疊多種獎勵，對於海砂屋住戶更為有利。此外，政府對海砂屋的重建有特別支持，能加速重建進程。
Q6: 重建期間租金補貼如何處理？
政府和建商會提供租金補貼，但具體金額可能不完全覆蓋實際租金。住戶可以選擇與建商協議，提高租金補貼金額，或者政府提供中繼宅過渡居住。
Q7: 協議合建與權利變換的差異是什麼？
| 項目 | 協議合建 | 權利變換 |
|---|---|---|
| 實施方式 | 實施者提供資金，所有權人提供土地 | 更新費用（共同負擔）先由實施者墊付， 開發後部分土地與建物抵付給實施者，剩餘歸所有權人 |
| 分配方式 | 雙方協議分回比例 | 權利變換計畫 |
| 分配依據 | 合建契約 | 估價分配 |
| 救濟方式 | 民事訴訟 | 訴願、行政訴訟 |
| 同意比率 | 原則全體100%同意。 80%以上同意者， 其餘不同意的所有權人以權利變換實施 | 迅行劃定： 超過50%同意。 策略性、優先劃定：超過75%同意。 自行劃定：超過80%同意 |
| 稅負減免 | 土地增值稅： 原所有權人與實施者辦理產權移轉經主管機關同意可減徵40%。 契稅：原所有權人與實施者間辦理產權移轉時， 經主管機關同意得減徵40% | 土地增值稅： 更新後第一次移轉房地時，減徵40%。 不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵40%。 應分配之土地未達最小分配面積，而改領現金者，免徵。 契稅：更新後第一次移轉房地時，減徵契稅40%。 以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵 |
Q8: 重建時一樓與頂樓住戶能取得更多權利嗎？
一樓和頂樓住戶在估價時會因為市場價值較高而獲得較多分配。但是否能獲得更多優惠，還需看實施方式和具體協商結果。
Q9: 為什麼一坪換一坪的想法難以實現？
一坪換一坪的實現難度取決於土地持份大小、舊建物容積使用情況及使用分區。商業區和高容積率的地區較容易實現，但大多數住宅區難以達到這一條件。
Q10: 耕薪建設的成功經驗是什麼？
耕薪建設自2006年成立以來，專注於都市更新與危老改建，通過專業與熱忱贏得住戶的信任。他們已經完成多個成功案例，並在市場上樹立了良好的口碑。未來，隨著老屋年齡的增加，都市更新與危老改建的需求將會越來越大。
耕薪建設的成功經驗包括：
- 專業技術支持：提供完整的技術支持和諮詢服務，幫助住戶了解並參與都市更新計畫。
- 透明溝通：與住戶保持透明的溝通，確保每一步驟都公開透明。
- 協商能力強：在與住戶和政府機構的協商中展現出色的能力，促進項目順利推進。
- 優質施工管理：確保施工質量和進度，提升最終建築物的品質和價值。
Q11: 公辦都更、民辦都更與自辦都更的差異是什麼？
| 類型 | 公辦都更 | 民辦都更 | 自辦都更 |
|---|---|---|---|
| 實施者 | 政府機關、專責法人、民間更新機構 | 都市更新事業機構，常稱為建商 | 都市更新會與都市更新機構 |
| 實施方式 | 權利變換 | 協議合建、權利變換 | 權利變換 |
| 優點 | 政府主導 | 最常見、成案率高 | 地主主導性強 |
| 缺點 | 不具市場性的地區、公共安全地區（如海砂屋、天災、耐震結構不足）及大量低度利用的公有土地由政府主導 | 地主與建商需經過協商，過程中常有糾紛 | 地主需用土地融資，自負風險，且地主多缺乏相關專業 |
這些不同類型的都市更新方式，各有其優缺點，適用於不同情況和需求的更新計劃。了解這些差異有助於選擇最適合自己需求的都市更新方式。
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