『耕建築團隊』是致力於都市更新領域多年的台北建商，主要服務為「都市更新」、「危老重建」兩大項目，今天要帶大家來了解都市更新「協議合建合約」重點與細節有哪些？又該如何透過我們的服務進行都更呢？若想知道更完整內容，就跟著耕薪的腳步往下看～
都市更新有非常多方式進行，包含民辦、自辦、到公辦等，而這些簽訂的合約內容讓你有看沒有懂嗎？別擔心，若是走民辦的都市更新，再由建商介入的話，就需要簽訂『協議合建合約』或『權利變換合約』，這時有很多要注意的細節，從更新前的估價到更新後的選屋，要如何避免與建商簽下不平等合約，造成財務損失呢？
一、協議合建與權利變換的定義
在都市更新中有許多專有名詞都非常文謅謅，讓一般民眾看了一頭霧水，因此在進入本文主題前，我們先帶大家了解何謂「協議合建」及「權利變換」，兩者差別在哪裡？其實這兩種方式都是都更條例裡面規定的重建實施方式。詳細內容如下：
（一）協議合建是什麼？
簡單來說就是土地所有權人出土地，建商出技術，在整個更新重建過程中，由建商主導建造房屋代為處理所有都更事項，完工後按合約協議後比例分配土地、建物。
（二）權利變換是什麼？
指土地與合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於更新事業計畫實施完成後按其前原權利價值比例及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。
簡單來說就是由政府核准的估價機構，來評估都更前後的建物、土地價值，再依據政府規範的分配規範、評估的權利價值，讓地主與建商去分配。
※延伸閱讀：權利變換是什麼？合約有哪些要點？跟合建有什麼差別？
※更多合建相關小知識歡迎參考：委建是甚麼？合建是甚麼？耕建築五分鐘報你知！
二、房地分配方式
協議合建和權利變換，哪一種方式對地主比較有利？
嚴格來說，沒有說協議合建跟權利變換哪個特別優勢，「協議合建」分配房屋的方式，主要是地主跟建商協議分配，而「權利變換」則是投過政府認可的鑑價公司估價，比較沒有爭議，所以沒有說這兩者哪個比較好，應依個案及個人需求而有所不同。
且「協議合建」指的是都市更新的實施方式，其實與危老的合建很類似，但「協議合建」可以爭取更多都市更新的獎勵以及享受稅賦優惠，「權利變換」亦同。就行政程序而言，權利變換要多走一個流程，但分配的結果會經過政府審議，比較有保障，此外稅賦減免的項目也比較多。
※延伸閱讀：都更坪數換算，真的可以一坪換一坪嗎？協議合建與權利變換差在哪？細節全解析
三、協議合建及權利變換優缺點
不管是協議合建還是權利變換，優缺點都可能隨情況而變換立場，因此要以本身的需求及條件來選擇對自己最方便、最為有利的方式！
四、合建合約要點
決定好要都市更新之後，要邁入下一步，就是與建商簽訂合約，即便是採權利變換，還是可以簽署契約約定雙方權利義務，而簽訂合約有很多的細節，整理出幾點最該被注意的地方，讓你避過地雷，安心都更！
- 註明不可轉讓契約：避免掮客從中賺取價差。
- 註明整合之期限：才能避免簽下萬年合約，不然會被長期綁死。
- 載明信託做法與條款：白紙黑字，有問題時能減少爭議。
- 建議載明最小開發面積：避免蓋出不像樣的房子，完工後難以脫手。
- 稅賦分擔：採用各項稅賦分擔原則。
- 協助試算土地增值稅：了解是否協助代辦為自用住宅，避免後續爭議。
- 分配比例之文字細節應完全弄懂：避免掉入文字遊戲，雙方對坪數的定義、更新前的估價為多少價值、更新後的房屋價值如何算…等都需寫明。
- 選屋選車位限制：同棟大樓會因為樓層較高、邊間、店面…等房價有所差異，需表明選屋選車位的限制，避免日後爭議。
- 由誰制定價格表：建商或房屋估價師，確認估價是否合理，無偏袒任一方。
- 建材設備表及相關設施：施工品質、建材是否全區一致，避免住戶糾紛。
- 若有其它規劃：建商若有其他適當戶型的新規劃，應使找補金額減少。
都市更新的內容包山包海，可能沒辦法解答你所有的疑惑，如果還有其他搞不清楚的地方，都歡迎大家來跟耕建築一起討論，我們做你最強大的後盾！
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※本文參考：都市更新研究發展協會、新北市都市更新處、都更諮詢工作站
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