危老改建要繳哪些稅？有哪些獎勵？有哪些補助？｜都市更新稅捐實務

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危老改建要繳哪些稅？有哪些獎勵？有哪些補助？

政府積極推動都市更新計畫，對於稅務方面，也給出了令人心動的獎勵！以前進行都市更新房屋稅減半徵收僅僅只有兩年的時間，為了提高民眾參與都市更新的意願，經過近年不斷的修法，陸續推出了許多減免稅務的措施，一起來看看有哪些吧！

本文內容更新日期：2023/10/29

危老改建要繳哪些稅？又有哪些稅賦優惠？

我們都了解要進行都市更新有兩種選擇，一個是依照「都市更新條例」進行，一個是依照「危老條例」，兩種條例的條件不盡相同，優惠的稅賦當然也不一樣囉！下表是危老改建的需要繳納的稅務及優惠項目。

危老改建要繳哪些稅？

危老改建有哪些獎勵？

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」簡稱「危老條例」，與都更計畫不同的是〝速度及效率〞，危老條例之申請流程較為簡單快速，並享有條例中的多元獎勵，包含容積獎勵、放寬建蔽率等。

危老改建有哪些獎勵？

容積獎勵

為了提升民眾進行都市更新的意願，政府祭出多項獎勵，進行危老改建的其中一個好處就是有容積獎勵！依據「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」中，究竟進行危老改建可以得到哪些容積獎勵呢？

容積獎勵項目：

  • 原建築容積大於基準容積：10%
  • 退縮建築： 8% ~ 10%
  • 建築物耐震設計： 2% ~ 10%
  • 智慧建築： 2% ~ 10%
  • 無障礙環境： 3% ~ 5%
  • 綠建築等級： 2% ~ 10%
  • 協助取得開闢公設： 5%

※更詳細的內容可參考：內政部營建署-都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法

「時程+基地規模」獎勵規定

為了加速都市更新的腳步，政府更推出了時程獎勵，目的就是鼓勵民眾盡快提出申請！原本新修法前的危老條例中規定，申請重建計畫得給予10%「時程」容積獎勵，此規定深受民眾的好評，若沒有了時程獎勵，恐怕會影響未來民眾進行都更的意願，因此政府決定延續此規定。新訂製的規則規定了從109年開始的五年至114年4月的時程獎勵將會以8%、6%、4%、2%、1%、的方式逐年遞減。

同時也新增「基地規模」的容積獎勵，重建面積達200平方公尺，可以得到 2％容積獎勵，如果面積每增加100平方公尺就會再給0.5 ％容積獎勵，要注意的是，時程獎勵與基地規模容積獎勵合計不得超過10 ％。

各容積獎勵說明

  1. 建築容積獎勵

重建計畫範圍內原建築基地之原建築容積高於基準容積者，其容積獎勵額度為原建築基地之基準容積10%，或依原建築容積建築。

  1. 建築基地退縮
    • 建築基地自計畫道路及現有巷道退縮淨寬4公尺以上建築，退縮部分以淨空設計及設置無遮簷人行步道，且與鄰地境界線距離淨寬不得小於2公尺並以淨空設計：基準容積10%。
    • 建築基地自計畫道路及現有巷道退縮淨寬二公尺以上建築，退縮部分以淨空設計及設置無遮簷人行步道，且與鄰地境界線距離淨寬不得小於2公尺並以淨空設計：基準容積8%。
    • 前項各款容積獎勵額度不得重複申請。
  1. 建築物耐震設計
    • 取得耐震設計標章：基準容積10%。
    • 依住宅性能評估實施辦法辦理新建住宅性能評估之結構安全性能者：
      • 第一級：基準容積6%。
      • 第二級：基準容積4%。
      • 第三級：基準容積4%。
    • 前項各款容積獎勵額度不得重複申請
  1. 取得候選等級綠建築證書
    • 鑽石級：基準容積10%。
    • 黃金級：基準容積8%。
    • 銀級：基準容積6%。
    • 銅級：基準容積4%。
    • 合格級：基準容積2%。
    • 重建計畫範圍內建築基地面積達500平方公尺以上者，不適用前項第4款及第5款規定之獎勵額度。
  1. 取得候選等級智慧建築證書
    • 鑽石級：基準容積10%。
    • 黃金級：基準容積8%。
    • 銀級：基準容積6%。
    • 銅級：基準容積4%。
    • 合格級：基準容積2%。
    • 重建計畫範圍內建築基地面積達500平方公尺以上者，不適用前項第4款及第5款規定之獎勵額度。
  1. 建築物無障礙環境設計
    • 取得無障礙住宅建築標章：基準容積5%。
    • 依住宅性能評估實施辦法辦理新建住宅性能評估之無障礙環境者：
      • 第一級：基準容積4%。
      • 第二級：基準容積3%。
    • 前項各款容積獎勵額度不得重複申請。
  1. 協助取得開闢公設
    • 協助取得及開闢重建計畫範圍周邊公共設施用地之獎勵容積＝公共設施用地面積×（公共設施用地之公告土地現值/建築基地之公告土地現值）×建築基地之容積率。
    • 前項公共設施用地應先完成土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係之清理，並開闢完成且將土地產權移轉登記為直轄市、縣（市）有或鄉（鎮、市、區）有後，始得核發使用執照。

※更詳細的內容可參考：內政部營建署-都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法

危老改建有哪些補助？

進行危老重建，除了稅務減免、容積獎勵以外，還有個重要的環節，沒錯！就是「費用補助」！在進行危老改建的過程中，需要進行多項評估，擬定重建計畫，有些民眾光看到這些就退避三舍了，但是這些是有額外補助的哦！

1.耐震補助

(1) 耐震能力「初步」評估補助

  • 評估費用:中央補助每件1萬2,000至1萬5,000。
  • 機構審查費用:每棟1000元。

(2) 耐震能力「詳細」評估補助

  • 評估費用:每件補助最多30%，補助上限40萬元，不足的部分由地方政府加碼。
  • 機構審查費用:每棟評估費用補助15%，不超過補助上限20萬元。

2.重建計畫補助

重建計畫所涵蓋的範圍較為專業，需要由專業的建築師製作，相對的費用不便宜，但是政府也有給予補助！提具重建計畫並報核，每個案件最高補助55,000元，及行政作業費用5,000元。

3.危老重建其他補助

(1) 審查機構補助

  • 初步評估：檢附審查機構審查通過證明，每棟6000元
  • 詳細評估：評估費用15％，上限不得超過20萬元

(2) 結構補強

  • 耐震初評未達標，或有潛在倒塌風險，在重建前進行結構補強，可補助工程款45％，上限450萬元。

※更多危老重建政府相關補助可參考：內政部營建署-補助都市危險及老舊建築物重建計畫作業要點

危老改建政府加碼：貸款與利息補貼

進行危老改建時，「資金」也是影響改建意願的關鍵，改建過程中會需要一筆數目不小的費用，對於民眾來說金錢上是一個不小的壓力，即使有心想改建，也會打退堂鼓。因此政府考量到這點推出一系列的配套措施，給予貸款與利息的補貼。

1.利息補貼

政府提供申請「重建住宅貸款利息補貼」，貸款金額最高350萬，年限最長20年，得以寬限最長5年。重建住宅貸款利息補貼申請期間自直轄市、縣（市）主管機關公告之日起至中華民國114年12月31日止。申請人須具備以下資格：

  • 中華民國國民。
  • 已成年。
  • 申請人僅持有一戶住宅，該住宅位於直轄市、縣(市)主管機關依都市危險及老舊建築物加速重建條例核准重建計畫範圍內，或位於花蓮縣或臺東縣九一八震災區，依災害後危險建築物緊急評估辦法張貼紅色危險標誌、黃色危險標誌，且重建前住宅之建物所有權狀影本、建築物使用執照影本、測量成果圖影本或建物登記資料，應符合下列各款情形之一：
    • 主要用途含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」或「公寓」字樣。
    • 非位於工業區或丁種建築用地之建物，依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅。
  • 家庭成員無重建住宅以外自有住宅。
  • 家庭成員最近年度綜合所得稅各類所得合計低於重建住宅所在直轄市、縣（市）百分之五十分位點家庭之平均所得

※詳請可參考：都市危險及老舊建築物重建住宅貸款利息補貼作業規定

2.危老信用貸款

貸款的部分不用擔心，政府也幫你準備好了！「資金」是影響都更意願的關鍵。政府為了加速重建的腳步，根據都市危險及老舊建築物加速重建條例，提供重建過程中必要的融資貸款信用保證，各大銀行皆有推出「危老重建」之信用貸款專案，貸款額度每戶最高300萬！貸款期限為 5 年。

※更多詳細資訊可參考：都市危險及老舊建築物重建貸款信用保證作業要點

危老重建的過程，會遇到稅務、申請容積、獎勵等，雖然看似很繁雜，但其實透過我們耕薪建設的簡單說明，大家應該也有一些基礎概念了，若想了解更多，或是想找建商來重建房屋，都可以找耕薪建設哦！

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