『耕建築團隊』是致力於都市更新領域多年的台北建商，主要服務為「都市更新」、「危老重建」兩大項目，今天要帶大家來了解「危老改建」，又該如何透過我們的服務進行重建呢？若想知道更完整內容，就跟著耕薪的腳步往下看！
危老、都更傻傻分不清楚嗎？耕薪建築知道都市更新很複雜，牽扯到的範圍很廣，光是相關法規就數不清楚有多少條了，所以，特別整理這篇危老改建大問答，民眾可以善用搜尋功能找出需要的答案！希望以下的問題與答案有幫助到大家解決疑惑！
本文內容更新日期：2023/11/12
Q1：什麼是危老改建？
- 符合都市計畫範圍內的危險及老舊建築物。
- 非主管機關指定具有歷史、文化、藝術及有紀念價值之建物。
- 經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
- 經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
- 屋齡30年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。
Q2：危老跟都更比一比，哪裡不一樣？
| 危老重建 | 都市更新 | |
| 實施對象 | 符合危老條例3項條件之一的合法建築物 | 符合都市更新條例8項情形之一者。 |
| 最小面積限制 | 無但須符合最小建築基地規模(依土地使用分區不同有不同規定) | 依各縣市規定一般最少要500平方公尺以上 |
| 同意比例 | 100%同意 | 採多數決80%同意 |
| 容積獎勵 | 基準容積1.3倍外加規模與時程獎勵(上限10%)原建築容積1.15倍 | 最高為1.5倍或原建築容積加法定容積30%或原建築容積1.2倍或被認定為危險建築則最高可達原建築容積1.3倍 |
| 審議時長 | 最快一個月 | 6-8個月不等 |
| 稅賦減免 | 重建期間免徵地價稅。重建完成後2年內的地價稅及房屋稅減半徵收。建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收期間可延長10年。 | 土地增值稅（免徵或減徵40%）契稅（免徵或減徵40%）地價稅（都更後最多減徵2年）房屋稅（減徵2-10年） |
| 分配機制 | 地主自行協商 | 透過權利變換協議合建 |
| 申請人 | 土地及建物所有權人一戶也可以申請 | 所有權人籌備設立之更新會申請人以股份有限公司為主 |
都市更新所需要的土地面積較大，通常土地所有權人人數較多，程序較複雜，所需的時間要較長；而危老重建所需土地面積無限制，也可能發生地主為單一所有人，所需程序較簡便，能在短時間完成。
Q3：危老重建需要負擔多少費用？我需要出錢嗎？
如果是採合建不需要出錢，因為土地所有人出地，建商出錢跟建屋，但若是自建就需要，因為流程、資金、委託建商蓋屋都要自己跑。
不過，每個案例的條件都不一樣，因此所需的費用不盡相同，若須估算金額，則需更詳細探討。相信許多有意重建老舊住宅的屋主，最大的考量還是經費的部分，政府為此與銀行合作，提供「危老建物重建信用貸款」，只要手上有屋齡超過30年，或經評估為危老建築之建物者，都可以考慮申辦，每戶額度最高 300 萬元，貸款期限為 5 年。
另有「工程貸款利息補貼」，每戶最高可申請新台幣350萬的保證融資，貸款期限最長20年，寬限期（繳息不還本）合計最長5年。
除貸款外，政府也有提供「危老重建」相關補助，如「耐震能力初步與詳細評估」補助、「重建計畫」補助等。
Q4：危老重建的流程是什麼？需要多少時間？
向各縣市政府受理「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的業務窗口提出申請後，受理後負責單位會進行危老資格審查，確認建物是否為歷史建築須保存，並進行結構評估。如符合危老建築物認定，即可提出建照及拆照申請，進行施工，施工完成核發使用執照，也代表重建完成，開始進入地價稅及房屋稅減半徵收優惠。審議程序最快一個月就可以完成！
＊提醒大家在116年5月31日前提出申請，可享「地價稅及房屋稅減免優惠」別錯過申請期限囉！
Q5：危老重建需要多少住戶同意？
土地及建物所有權人都需要同意，百分之百同意比例。若為一人地主也沒問題，一戶也可以申請！但要符合最小建築基地規模。
Q6：危老有基地面積限制嗎？
沒有基地面積限制，符合危老條件即可。
Q7：危老會給容積獎勵嗎？如果會的話會給多少？
當然會給獎勵囉！依照危老條例重建，最高可達建築基地 1.3倍基準容積，或是1.15倍之原建築容積獎勵。
Q8：危老重建後能分回原本的室內坪數嗎？
狀況一：建商合建－依照合建合約內容。
狀況二：地主主導－可100%分回，重建後所有利益歸地主。
Q9：危老的房屋比例會怎麼分配？
答案同Q8，重建前「權利價值」會作為計算重建前權利價值比例基礎，同時作為重建後房地分配及共同負擔之依據。
Q10：危老之後會如何決定選配的房屋？
委建：重建後原樓層優先分回原位置為分配基本原則。
合建：依與建商合約內容
Q11：我適合危老還是都更？
基地大、地主人數多，或土地持有時間很長需要爭取稅賦減免者，建議採都更多數決且優惠多。基地小、地主人數少或單純，改建急迫性高於爭取稅賦優惠者，則可採危老重建。
Q12：危老簽的是哪一種契約？
「都更危老協議分屋」依照雙方協議比例分配。都更危老地主全拿（委建、自地自建），地主分回所有坪數，但須出錢。
Q13：危老會提供稅賦優惠嗎？
於民國116年5月31日前申請危老重建者，可享有三項稅賦減免優惠，重建期間免徵地價稅、重建完成後2年內的地價稅及房屋稅減半徵收、重建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收最長10年。
Q14：對於危老有問題可以找誰諮詢？
耕薪建築擁有專業能力及豐富經驗，可協助地主辦理危老重建相關事宜，可以選擇『耕薪建設』代為進行危老重建。
Q15：委建是什麼？
地主出錢、出地，完工後建商不能分潤。
Q16：合建是什麼？
地主出地，建商出錢，完工後利潤需共享。
結語
希望以上的整理，能幫大家解除有關「危老重建」的疑惑，希望有幫助到你，若想了解更詳細的內容、幫您進行危老重建，歡迎找耕薪建設！
本文內容參考：內政部營建署
耕建築團隊｜都市更新．建設，是致力於都市更新領域多年的台北建商，主要以「都市更新」、「危老改建」為開發模式，為客戶提供專業且多元的一站式全程建設服務。若對危老重建有任何疑問、想了解更詳細的內容、想聽專業評估、幫您進行都更重建，都歡迎找耕薪建設！
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本文章撰寫為「耕薪建設」依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋，若與現行法規有所出入，盡請見諒，但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊，我們將有專人為您解釋。
