您想過嗎? 不只是人，房子也有老化危機!
家，是永遠的避風港，是裝載回憶的無價之寶，每一間房子都可能具有它特殊的意義，可能是長輩辛勞一輩子打拼的成果，也可能是世代變遷下的證明，富有情感價值。
但，房子全年無休的為我們遮風擋雨，經過了3、50年，與人無異，都會逐漸退化老去，原本應該是最安全的家，便可能成為無形中的殺手，大眾口中的「危老建築」。
〝危老建築〞義為「都市危險及老舊建築物」，根據內政部統計，全台屋齡50年以上的老屋，高達69.5萬戶，屋齡超過30年的更多達410萬戶，且逐年快速增長，其中危老建築比例及數量最多的縣市，為雙北奪冠，高雄市僅位居於二；
因應台灣人口高齡化，加上近年來災害頻傳，安全及有品質的居住環境，是政府需迫切處理的，因此政府立下「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，訂定計畫編列預算，引導人民正視的居住安全問題，以利加速都市更新政策。
本文章撰寫為『耕薪建設』依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋，若與現行法規有所出入，盡請見諒，但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊，我們將有專人為您解釋。
文章大綱
一、危老重建條例解釋
- 危險房屋判定
- 老屋判定
二、危老流程
三、危老重建獎勵
- 建築容積獎勵
- 危老重建放寬建蔽率、高度限制
- 危老重建賦稅減免
四、危老重建政府相關補助
- 耐震能力「初步」評估補助
- 耐震能力「詳細」評估補助-
- 後期重建補助及工程貸款
一、危老重建條例解釋
「都市危險及老舊建築物加速重建條例」簡稱「危老條例」，與都更計畫不同的是〝速度及效率〞，危老條例之申請流程較為簡單快速，並享有條例中的多元獎勵，包含容積獎勵、減免賦稅等優惠。
危老重建條例申辦資格:
- 位於都市計畫地區之建築物。
- 非歷史建築，不具文化歷史紀念藝術價值須保存。
- 危險或老舊的合法建築
*合法建築代表需領有使用執照、營造執照或是擁有合法房屋證明，若是違建則不適用危老條例。
(1) 危險房屋判定
經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋 ．經結構安全性能評估結果未達最低等級者。（參考來源：新北市政府都市更新處）
(2)老屋判定
屋齡30年以上，無電梯，耐震能評估未達一定標準者，或屋齡30年以上，有電梯，經耐震能力評估未達一定標準，且詳細評估判定改善不具效益者。
總而言之，若建物在都市計畫土地內，非具保存意義的歷史建築，符合危險需強制拆除定義的房屋，或屋齡超過 30 年以上，耐震評估未達標準，且無電梯，或有電梯但結構詳評後改善不具效益者，即符合危老重建資格。
詳細介紹：危老都更是什麼？如何認定老屋？流程怎麼跑？都更專家來解答！
二、危老重建流程
政府為積極協助人民解決建物重建問題，積極啟動「危老重建推動師」培訓計畫，籌組跨領域跨專業的服務團隊，目前台北市政府也持續廣設「危老重建工作站」，為人民提供免費的在地化諮詢服務，讓大家看得到、找得到、用得到。
(1) 各縣市政府受理「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的業務窗口提出申請。
(2) 經開業建築師評估適用危老條例申請耐震能力之簽證說明書。
(3) 取得建築物所有權人 1/2 以上之同意並出具同意暨委任書。
或公寓大廈區分所有權人會議決議通過之會議紀錄 （含公寓大廈管理組織報備證明）。
(4) 主責單位進行危老資格審查，確認建物是否為歷史建築須保存，並進行結構評估（包含初步評估與詳細評估兩階段，需檢附文件，並可申請評估費用補助）。
(5) 取得全體土地及建築物所有權人之同意，擬定重建計畫申請重建。
(6) 提出建照及拆照申請，核發完成，即可進行施工。
(7) 重建完成核發使用執照，開始進入地價稅及房屋稅減半徵收優惠。
三、危老重建獎勵
政府為鼓勵危老重建，針對房子面積、稅賦減免等給予相當多的獎勵及優惠,最〝有感〞的就是容積獎勵，容積獎勵可增加房子建設面積約30~40%，增加房屋重建後的附加價值!
(1) 危老重建建築容積獎勵：
最高可達建築基地 1.3 倍基準容積，或 1.15 倍之原建築容積獎勵；危老容積獎勵最高上限 30%。（延伸閱讀：台北市容積獎勵QA｜幫您危老解惑，全盤了解只要10分鐘！）
(2) 危老重建放寬建蔽率、高度限制:
建蔽率的放寬會以住宅區基地為限，不能超過原建蔽率，而建築高度管制則由中央授權給各地方主管機關訂立標準
(3) 危老重建賦稅減免:
於民國111年5月9日前申請危老重建者，可享有三項稅賦減免優惠。
- 重建期間免徵地價稅。
- 重建完成後2年內的地價稅及房屋稅減半徵收。
- 建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收期間可延長10年，若房屋未移轉，則房屋稅最長可減半徵收12年。
都市更新稅捐實務-危老改建要繳哪些稅？有哪些獎勵？有哪些補助？
四、危老重建政府相關補助
評估相關補助-耐震能力「初步」評估
(1) 評估費用:中央補助每件6000元至8000元，
(2) 機構審查費用:每棟1000元。
評估相關補助-耐震能力「詳細」評估
(1) 評估費用:每件補助最多30%，不超過補助上限40萬元，不足的部分由地方政府加碼。
(2) 機構審查費用:每棟評估費用補助15%，不超過補助上限20萬元。
後期重建補助及工程貸款
(1) 後期重建補助: 每案補助5萬5000元
(2) 工程貸款補貼: 每戶最高可申請新台幣350萬的保證融資，貸款期限最長二十年，寬限期（繳息不還本）合計最長五年。
危老重建除了整合住戶的居住問題，重建工程資金也是一大問題!銀行貸款成數原本最高為7成，不足之3成由政府以都市更新基金擔保，讓銀行可貸款成數由原本的7成提高為10成，讓民眾有機會可完全不需自備款項，即能貸款重建。
補貼相關資訊參考來源：內政部營建署
危老重建申請期限
根據「都市危險及老舊建築物加速重建條例」危老重建是有申請期限的，從民國106年5月10日實施後至116年5月31日，於10年期間內才可申請。
各項危老重建申請獎勵期限:
(1) 重建計畫申請至民國116年5月31日止。
(2) 基地基準容積之時程獎勵申請至民國109年5月9日止。
(3) 稅捐減免申請至民國111年5月9日止。
危老重建的影響
在台灣都更案總遇眾多阻礙，難以確實執行且曠日廢時，面對居安、城市美化等急迫性需求，須推動相關政策，才能達到其效益，因此促使政府訂定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，危老重建可使台灣各縣市建築重新整合，不同的城市風貌，進而帶動周圍產業，朝向幸福安居城市邁進。
老屋重建之路首要挑戰便是資金問題，除此之外，受限於建築法規，重建面積、樓層減少，誘因降低的情況下，與住戶協商、同意重建時，又是一段漫長旅途。因此民眾大多重建意願不高，使居住品質及安全隨著時間每況愈下。
藉由「都市危險及老舊建築物加速重建條例」政策及相關配套措施，解決民眾諸多疑慮和經濟負擔，且房屋漏水、管線老舊、房屋耐震度等結構問題及潛藏危機，在重建後均能一併處理，給老屋一個重生的機會，也讓自己及家人擁有優美、友善的居住環境!
想要更了解危老重建條例，歡迎聯繫耕薪建設，我們有專員為您解答！
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