在都市發展的浪潮中，許多老舊建築都面臨重建的選擇，而「都市更新（都更）重建」與「危老重建」則是目前最主要的兩種方案。這兩種申請方式各有其適用條件，且由於都更重建的標準較為嚴格，因此符合都更資格的建築，通常也符合危老的申請標準。
在我們團隊處理的案例中，時常遇到同時符合兩種資格的案件，這雖然意味著申請成功的機率較高，但關鍵在於選擇哪一種方式對屋主最有利。畢竟，重建是一條漫長的道路，一旦過程中卡關（例如屋主意見不合、建方與屋主在分配上無法達成共識），所有努力都可能白費。因此，在正式申請前，我們會先針對基地條件、屋主狀況以及整體效益進行詳細評估，以確保選擇最合適的方案。
如何決定該申請都更還是危老？兩大關鍵準則
1. 基地規模
✔ 若基地小於 1,000 平方公尺（約 303 坪）：
👉 優先考慮危老重建，因為雖然小規模基地仍可申請都更，但需要額外通過地區審議會的核定，過程較為繁瑣，難度較高。
✔ 若基地大於 1,000 平方公尺：
👉 都更重建較具優勢，且因都更申請門檻較高，若基地條件符合審核標準，申請成功的機率較高。此外，都更只需獲得 80% 屋主的同意，而非 100%。
2. 屋主人數
✔ 屋主數較少，易取得 100% 同意：
👉 可考慮危老重建，因為危老程序較簡單，核准速度較快，若能順利取得所有屋主的同意，將可迅速完成重建。
✔ 屋主數較多，取得 100% 同意較困難：
👉 都更重建是較務實的選擇，因為只需 80% 屋主同意即可申請，較容易推動重建案。
如何在容積獎勵與審核時間間取得平衡？
許多屋主希望透過重建獲得更多容積獎勵，或在稅賦減免上取得最大利益，因此傾向申請都更重建。然而，我們通常會提醒屋主，除了容積獎勵外，還需考量申請的時間成本與現實條件。
📌 時間成本 vs. 申請獎勵
- 都更重建：審核時間動輒 5～10 年，若屋主急需改善居住環境或希望盡快處理資產，漫長的等待期可能不符合需求。
- 危老重建：核准時間約 3～6 個月，若時間緊迫，危老重建會是更合適的選擇。
📌 建築法規 vs. 實際效益
- 雖然都更重建的容積獎勵較高，但若基地規模不大，建築設計仍須遵守「建築退縮規範」，可能無法實際蓋到最大容積，導致獎勵空間受限。
- 若基地規模較小，卻選擇都更重建，可能最後的可用容積獎勵並不如預期，不如選擇核准時間更短的危老重建。
📌 靈活應對，保留轉軌彈性
- 先申請危老重建，若屋主意見整合困難或遭遇障礙，則可轉軌改申請都更重建，這樣能有效縮短重建時間，減少風險。
- 在與屋主簽訂合建契約時，也可保留轉換申請方式的彈性，以確保最終能順利完成重建。
實戰案例：從 4 層鋼筋混凝土建築到 25 層鋼骨大樓的蛻變
📍 建案名稱：耕曦大樓
📍 地點：台北市羅斯福路三段 55 號
📍 重建方式：都市更新（採權利變換方式）
這個建案最初是一棟 4 層樓鋼筋混凝土建築，屋齡超過 40 年，住戶普遍認同重建的必要性。然而，由於屋主數量多，加上部分土地為國有地，整合與協調的過程極為複雜。
當時，我們的團隊先以都更重建作為主軸，並幫助屋主整合意見，確保超過 80% 屋主同意，接著協助辦理行政手續，最終成功打造了一棟 25 層樓的鋼骨超高大樓。
關鍵成功要素
✅ 住戶凝聚力強：
- 住戶之間原本就關係緊密，透過持續溝通與協商，最終達成共識。
- 設立專屬的住戶討論空間，確保資訊透明。
✅ 專業團隊協助監督：
- 住戶組成「工程委員會」，負責管理經費、監督施工品質，確保建案進度符合預期。
- 建方負責與政府單位對接、處理行政流程，減少住戶自行處理的壓力。
✅ 國有地整合，提高效益：
- 透過整合基地，提高整體規模，最終提升容積率與重建價值。
✅ 彈性規劃，提高建築使用效益：
- 新增車位、大廳、中庭花園、交誼廳、健身房等現代化設施，讓原本的老舊公寓升級為高品質住宅。
結論：量身規劃，選擇最適合的重建方案
當屋宅同時符合都更與危老的條件時，選擇最合適的方案將影響重建的進度與最終的利益。
📌 如果基地較小（低於 1,000 平方公尺），且屋主數量少，能順利取得 100% 同意，則應優先選擇危老重建，因為流程較簡單、核准時間較短，能夠盡快獲得新建築。
📌 如果基地較大（超過 1,000 平方公尺），且屋主數量多，難以取得 100% 同意，則應選擇都更重建，因為它只需 80% 屋主同意，較容易通過申請。
📌 如果時間是主要考量因素，且屋宅急需重建，則可先申請危老重建，並保留轉軌都更重建的彈性，確保方案具備靈活性。
重建是一條需要耐心與策略的路，我們的團隊在每個建案中，始終堅持站在屋主的立場，透過專業規劃，確保住戶能夠在最短的時間內，獲得最符合自身需求的重建方案。
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