『耕建築團隊』是致力於都市更新領域多年的台北建商，主要服務為「都市更新」、「危老重建」兩大項目，今天要帶大家來了解「委建合約」重點與細節有哪些？又該如何透過我們的服務進行都更或危老重建呢？若想知道更完整內容，就跟著耕薪的腳步往下看～
委建合約有什麼重點？都市更新跟危老重建有非常多方式進行，這兩者其中若是選擇委建，就需要跟『委託單位』簽『委建合約』，這時將有許多注意的細節，今天耕建築就帶領大家一起來瞭解委建合約的重點！
本文內容更新：2023/11/12
一、委建是什麼？合建是什麼？
1.委建
土地所有權人委託都更專業團隊代理實施都更重建，都更後土地所有權人可分回所有坪數，創造最大利潤。
(1) 委建優點：
◆ 都更發包公開
發包過程採公開招標，土地所有權人可清楚瞭解營建發包單價。
◆ 都更後換回坪數較大
政府提供都更者之容積獎勵，可增加建物的樓地板面積，且全部歸為土地所有權人，相對有利增加原住屋空間，可換回比原先大的坪數。
◆ 稅賦減免
依都更條例訂定，都更後之土地所有權人可享房屋、地價稅兩年減半優惠。
◆ 增值利潤高
更新完所有利益皆為地主所有，無需分潤，住屋坪數空間增加，房屋價值也會隨之提升，都更後若不自住也可出售，利潤增益空間大。
◆ 自行控管營建成本
委任建商進行都更或重建時，資金需由地主自行籌措，但同時也代表可以評估營建預算，在可負擔的成本下與委任建商討論，多了一層商議空間。
2.合建
更新重建過程中，由建商主導，土地所有權人與建商按協議後比例分回。跟委建差別在完工後房屋所有權歸屬及價值分潤。
(1) 合建優點：
◆ 省時省力
地主只需出土地，建商就會幫忙處理後續都更流程及房屋重建、資金問題，對地主來說非常省時省力。
◆ 稅賦減免
依都更條例訂定，都更後之土地所有權人可享房屋、地價稅兩年減半優惠。
二、 委建合約重點有哪些？小心魔鬼藏在細節裡！
委建的核心價值是「每位甲方(土地所有權人)，委託乙方(專業團隊)協助興建」。
因此委建合約的重點不在談條件，而是「甲方之間如何決議」，其重點如下：
- 每位甲方都是老闆，當各甲方意見不合時，應訂定一個決議辦法。因此，乙方應協助甲方擬定「重建共同協議書」，說明甲方之間的開會方式、決議方式、多數決之定義等。
- 應載明，當乙方執行管理計畫時，都是以”前述決議方式”為依據。
舉例來說，甲方之共同決議包括：建築如何規劃？甲方之間如何分配坪數？如何選屋？建材使用材質？選哪間營造廠？等需決議事項。
- 乙方僅提供專業建議，決定權在甲方。
- 選屋分配方式由甲方自行決定。(依照共同協議書討論、表決)
- 通常甲方之間會互相爭執分配坪數(例如一樓, 頂樓, 邊間, 非邊間)，所以須請1~3家估價師進行估價，最後依照「價值評估」來選屋。
1.委建合約法律解讀
會以委建的方式委任建商，就是因為都更、重建流程比較複雜，因此交由建商處理確實方便許多，但在合約裡還是有些小細節要特別注意，尤其是與乙方（建商）最有直接關係的建屋、交屋、款項交付等，合約都要睜大眼睛看清楚，以免損害自身權益。
(1) 委建合約中，所有人的關係及需負擔的權利與義務
- 委建人=起造人，領取使用執照時，建物所有權第一次登記，亦須由使用執照名義人為之。
- 委任之建商義務在為委建人所託完成建築房屋，代辦工料、代辦貸款、提供基地，屬委任性質。
(2) 委建合約需注意細節
- 工程及完工期限
契約內容應註明契約簽訂，自開工日“多久完工，一般會依建照上登載期限為依據，並約定完工日期。另需條列清楚，什麼情況下無法如期完工時，乙方（建商）可不負遲延完工之責。
格式參考：
◆ 甲方未依約定付款辦法的規定交付價款時。
◆ 甲方要求變更內部隔間與設計，致遲延完工時。
◆ 因不可抗力的原因如天災人禍或法律法規限制等不可歸責於乙方的事由，以致工程不能如期進行時。
- 保固
委建的話地主自己就是起造人，房屋蓋好後，保固必須直接對營造廠，而非乙方（建商）。
格式參考：
本契約房屋自領到使用執照之日起，對本契約房屋建築結構，營造廠應負責結構保固至少10-15年，但天災或不可歸責於乙方的原因而發生損毀者不在此限（門、窗、玻璃及水電配件、油漆、瓷磚等乙方不負責保固）。
- 驗屋交屋
交屋後一定要經過驗屋程序，通常會訂定一個日期，乙方在領取到房屋使用執照後，自來水、電力、電訊、天然氣之配管及埋設等必要公共設施，須依各主管機關規定，完成後會通知甲方（地主）辦理驗收交屋程序。
當甲方驗收如認為有未依建築主管機關核准之建照圖施工的話，可要求營造廠限期改善補行驗收，乙方若未能於指定期限完成改善或無法改善者，甲方得就該部分要求賠償。
- 違約處理方式
為避免在建造過程，有違約情事，擬定合約時，此類事項就須註明清楚，例如：乙方延遲交屋、無故停工達幾日或累積停工達幾日，未經甲方同意擅將實施都市更新、重建之權益或名義轉讓第三人等，可能會需支付懲罰性違約金。
(3) 委建服務費
委建服務費其實就是「專案管理費」，當地主委託建商協助都更，建商就成為代理實施者，他們需要做整個都更的整合服務、跑流程、重建等，因此就會酌收這筆費用，一般大約落在實際發包金額5%。
**耕建築小提醒**
委建容易出現爭議，通常都是因為在雙方協議合約時，就沒有把細節講清楚說明白，甚至在地主方，合約是有看沒有懂，尤其經常遇到建商無力完工、偷工減料、延遲交屋等問題，此類糾紛層出不窮，這些都是我們須特別留意的，所以在簽訂合約前，請大家務必慎選建商！
『委建合約』有許多需要特別留意的細節，期盼本次耕建築統整的內容，可以協助到大家。
耕建築團隊｜都市更新．建設，是致力於都市更新領域多年的台北建商，主要以「都市更新」、「危老改建」為開發模式，為客戶提供專業且多元的一站式全程建設服務。若對危老重建有任何疑問、想了解更詳細的內容、想聽專業評估、幫您進行都更重建，都歡迎找耕薪建設！
聯絡耕薪建設 / 耕建築
- 更多資訊詳見：耕建築官網
- 耕建築粉專
- 耕建築IG
- 耕建築諮詢專線：0266003688
更多都市更新相關資訊
- 都市更新vs危老建築｜1張圖完整告訴你，都更危老到底有哪些不同！
- 都更建商推薦｜『耕薪建設』17年都更經驗，隨時提供都更重建服務及相關諮詢！
- 2023台北都市更新政策｜狂推「都更5箭」，真的會加速北市老屋翻新？都更建商全面解析給你
- 都市更新、危老建築重建成本要多少？該如何計算？｜耕薪建設
- 台北市房屋耐震評估，申辦方式流程、費用一次看！｜都市更新懶人包
危老條例懶人包QA
- 危老條例Q&A｜台北市危老建築懶人包（上）
- 危老條例Q&A｜台北市危老建築懶人包（下）
- 老屋危老重建應準備文件、適用期間、重建程序QA，一次報你知！（上）｜台北市都市更新懶人包
- 建蔽率、容積率怎麼算？重建常見問題一次解密！（下）｜台北市危老重建懶人包
本文章撰寫為「耕薪建設」依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋，若與現行法規有所出入，盡請見諒，但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊，我們將有專人為您解釋。
