都更很複雜、所需要的工程很大、也需要走很多的行政程序，其中，在最一開始，地主、住戶們就要先決定，要由誰來發起這個都更的專案！大家齊心協力互相信任，一同來迎接都更完的新家。都市更新有很多的種類，常常聽到的「委建」、「合建」是什麼呢？用最白話的方式報你知！
本文章撰寫為『耕薪建設』依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋，若與現行法規有所出入，盡請見諒，但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊，我們將有專人為您解釋。
一、委建是什麼？合建是什麼？
（一）委建
所有權為地主，過程中與代理實施者共同合作完成都更重建，創造最大的利潤。
- 更新完所有利益皆為地主所有，無需分潤。
- 發包過程採公開招標，地主可清楚瞭解營建發包單價。
- 分回部分若全數出售，因建物價值提昇，扣除更新重建費用後，可享受更新後之最大的利益。
（二）合建
更新重建過程中，由建商主導，地主與建商按協議後比例分回。
- 資金由建商出錢，代住戶處理所有的流程，較為方便。
- 產權分配的土地比例、建物坪數，由「每戶私下需與建商協商、談判」達成分配協議。
二、委建的優勢
如果可以委建誰想要合建？委建顧名思義，只是委託他人建造，建商並不能一起分潤，所有的好處都會回饋到地主身上，來看看還有什麼好處呢？
- 換回坪數大
- 容積獎勵歸住戶
- 可享減稅
地主若選擇委建，必須自付營造費用，但換回的坪數較大，適合可以負擔工程費用的所有權人。政府提供容積獎勵所增加的樓地板面積，也全部歸地主所有。地主除了將委託出售後的利潤，支付部份營建的費用，還可以享房屋、地價稅減免優惠。
三、合建的優勢
如果沒有龐大資金，那麼合建就是你的最佳選擇，建商幫你出錢又出力！
- 不需龐大資金或進行融資
- 輕鬆都更的好選擇
合建對於資金不足的地主是最佳選擇，不需要承擔資金的壓力。由地主提供土地，建商負責起龐大資金。由於建商大多具備豐富的整合經驗及能力，會負責所有的法規及行政流程，並協調整合所有權人的意見。對於有意參與都更，卻沒有時間和專業背景處理行政流程的地主來說，是最便利的選擇。
四、地主以委建方式辦理更新重建，都更後樓層該如何分配？
好不容易等到新屋落成，該怎麼分配呢？即使是同一棟大樓，不同的樓層、座向、坪數，房屋價格都會有所差異，該怎麼樣做到大家都滿意也是一個課題。
更新後原樓層優先分回原位置為分配基本原則，避免不了會互相爭執分配坪數，像是一樓、頂樓、邊間、非邊間，所以會請1~3家估價師來估價，最後依照每戶舊有房產估算成金額，再把每戶新成屋估算出金額，然後進行公開選屋，多退少補，來進行選屋。
五、地主想要委建該如何走出第一步？
- 所有地主先凝聚想法，取得共識互相信任。
- 成立更新會或請建築經理公司或專業都更公司，協助辦理都更的程序。
- 尋找優質協力廠商
六、委建合約有什麼重點？
委建的核心價值是「每位甲方（地主）都是老闆，並委託乙方（專業團隊）協助興建」。因此委建合約的重點不在談條件，而是甲方之間如何決議。
詳細文章請參考：委建合約有什麼重點？
- 每位甲方都是老闆，當意見不合時，應訂定一個決議辦法。因此，乙方應協助甲方擬定「重建共同協議書」，說明甲方之間的開會方式、決議方式、多數決之定義等……。
- 應載明，當乙方執行管理計畫時，都是以「甲方之共同決議」為依歸。
- 甲方之共同決議包括：建築如何規劃？如何分配坪數？建材要用多好？選哪間營造廠？等等……。
- 乙方是提供專業建議，決定權是在甲方。
- 選屋分配方式由甲方自己決定。（依照共同協議書來討論、表決）
看完耕薪建設向大家介紹完委建和合建的區別有沒有更了解了呢？不管你是可以獨立完成都市更新，口袋很深的大富豪；還是要跟建商合作才能完成都市更新，經費有限的平民老百姓，大家都目的都是一樣的！雖然走的路不一樣，但在路的盡頭，都有我們夢想中的家。
（內容參考：都更諮詢工作站）
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