都市更新（簡稱都更）在現今的都市發展中扮演著至關重要的角色，特別是在房地產開發、土地投資以及改善居民生活環境方面。你是否經常聽到專家們討論容積率、建蔽率、容積獎勵等術語，卻不太理解它們的實際含義？本篇文章將幫助你從容積率到特定專用區，逐一掌握這些都更關鍵字，並了解它們如何影響城市建設與房地產開發。
一、什麼是容積率？它決定房屋能蓋多高
1. 容積率的定義：
容積率（FAR, Floor Area Ratio）是指「一塊土地上的建築物樓地板總面積與土地面積的比率」。容積率決定了房屋能蓋多高以及總共可以蓋多少面積。容積率越高，代表房屋可以有更多樓層，適合在高人口密度或商業密集區使用。
2. 容積率的應用範圍：
政府依據土地的使用類別（如住宅區、商業區、工業區等），為不同地區制定不同的容積率上限，確保城市發展的有序性，防止過度開發對居民生活品質產生負面影響。台北市的容積率規定就有所不同，像住宅區的容積率通常低於商業區，以維護生活區的居住品質。
3. 容積率計算公式：
容積率 = 總樓地板面積 ÷ 土地面積
4. 範例：
假設某塊土地的面積是 500平方公尺，如果容積率為 300%，那麼該土地上可以建造的總樓地板面積為 1500平方公尺（500平方公尺 × 300% = 1500平方公尺）。這個總樓地板面積可以分配為多層樓，例如每層樓的面積為 250平方公尺，那麼該建築最多可以蓋 6層樓（1500 ÷ 250 = 6層樓）。
5. 容積率的政策背景：
容積率政策是城市規劃的一個重要工具，它通過限制樓層總面積來避免過度開發，維持合理的人口密度與土地使用效率。特別是在台北這樣的高度發展都市，容積率的控制有助於保持不同地區的功能分佈，比如高容積率的商業區和較低容積率的住宅區。
二、建蔽率是什麼？控制建築覆蓋面積的關鍵
1. 建蔽率的定義：
建蔽率（BCR, Building Coverage Ratio）指的是「建築物的投影面積與土地總面積的比率」，也就是說，在一塊土地上，最多有多少面積可以被建築物覆蓋。這個比率限制了建築物在土地上橫向擴展的範圍，保證有足夠的空間作為公共用途，提升生活品質。
2. 建蔽率的用途：
建蔽率的限制是為了避免房屋在一塊地上蓋得太滿，讓城市保留必要的綠地、步道和其他公共設施空間。如果建蔽率過高，會導致過度密集的建築布局，影響通風、日照以及城市景觀。
3. 建蔽率計算公式：
建蔽率 = 建築面積 ÷ 土地面積
4. 範例：
假設某塊土地面積為 1000平方公尺，建蔽率為 60%，那麼這塊地上最多可以有 600平方公尺 的建築覆蓋面積，剩下的 400平方公尺 則需要保留作為公共設施、庭院、停車場等空間。
5. 為何建蔽率重要？
如果沒有建蔽率的限制，建築物可能會完全佔據土地，缺乏必要的綠化與公共空間，造成城市擁擠、日照不足及居住壓迫感。因此，建蔽率的設定不僅是為了保護城市的外觀，還是為了確保每個住戶擁有適當的居住條件和公共設施。
三、容積獎勵：提高開發效益的額外空間
1. 容積獎勵的概念：
容積獎勵是政府為鼓勵都市更新、公共設施建設或危老建築改造而提供的額外容積率。這意味著在法定的容積率之外，開發商可以通過滿足一定的條件，獲得額外的建築面積。例如，參與危老重建、設置綠建築等，都可以獲得這些獎勵。
2. 容積獎勵的條件：
台北市的容積獎勵政策包括多種獎勵項目，例如：
• 綠建築：若建築物符合綠建築標準，設置了屋頂綠化或雨水回收系統，可以獲得額外 2%-4% 的容積獎勵。
• 危老重建：對於被判定為危險老舊建築物，政府可能提供 5%-10% 的容積獎勵，以促進建築安全。
3. 容積獎勵的效益：
透過容積獎勵，開發商可以在相同的土地上蓋出更多樓層和總面積，從而增加潛在收益，這對房地產開發商非常具有吸引力。對於市民來說，容積獎勵帶來的公共設施改善、綠化提升也增強了生活環境的質量。
四、特定專用區：針對特殊用途的規劃
1. 特定專用區的定義：
依據都市計畫法，都市土地除了被劃分為住宅、商業、工業區等用途外，還有一些針對特定需求劃定的區域，稱為特定專用區。這些區域專門用於特定產業或功能，如科技專用區、工商綜合專用區、事業專用區等。
2. 特定專用區的應用：
這些區域的劃定是為了促進特定產業的發展。例如，台北市的敦化南北路特定專用區，是專門為金融、辦公等服務業的發展設立的，以提高該地區的商業競爭力和服務品質。
五、都委會與都審會：都市發展的審議機構
1. 都委會的角色：
**都市計畫委員會（都委會）**是負責審議都市發展計畫的主要機構，包含對都市計畫的擬定與變更，以及對舊市區更新、新市區建設等計畫的審議。這些計畫需要經過專業審核才能實施。
2. 都審會的職責：
**都市設計審議委員會（都審會）**則是專注於都市設計和土地開發許可的審議工作，涉及重大公共工程的都市設計審議，如橋樑、道路、重要建築物的設計變更等。
3. 審議範例：
例如，台北市都委會曾經審議過內湖區部分公園用地變更為國小用地的細部計畫案，而都審會則負責審議台北雙子星的設計變更案，這些都是都市發展中的重要項目。
六、如何查詢容積率、建蔽率和都市更新資訊？
1. 線上查詢方式：
要查詢某地區的容積率和建蔽率，可以透過「全國土地使用分區查詢系統」來進行。輸入地址後，即可獲得該區域的土地使用分類、建蔽率、容積率等詳細資訊。
2. 查詢步驟：
1. 進入「全國土地使用分區查詢系統」。
2. 輸入想查詢的土地地址。
3. 獲取該土地的建蔽率、容積率和其他都市更新規範。
七、結論：掌握都更關鍵字，為未來投資做好準備
透過對容積率、建蔽率、容積獎勵等都市更新專業名詞的深入理解，您可以更好地掌握城市規劃的原則，並做出更具智慧的房地產投資決策。這些關鍵字不僅有助於理解政府的都市發展規劃，也為您提供了參與都市更新或房地產開發的必要知識。現在就利用這些知識來迎接未來都市更新的機會吧！
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