在都市更新計畫中,房屋、土地和樓層的分配一直是非常重要的部分,且直接關係到民眾的權益,許多人會產生的疑問,就是該如何分配對自己最有利?因此在本文,耕建築將帶大家深入了解合建房屋的分配方式。
本文內容更新日期:2023/10/29
合建有三種?你選哪一種?
合建分為三種方式
- 合建分屋
- 合建分售
- 合建分成
合建共有三種方式,建議依據個別性需求、考量都更後價值等,再與建商達成協議採取分回其土地價值的方式。
合建是什麼?
與建商合建的話就是以「協議合建」的方式進行都更,簡單來說,所有建屋相關的事都由建商幫忙處理,土地所有權人只負責出地出屋,兩方互相合作共同完成都更,重建後的建物價值如何分配,由地主跟建商自行協議決定。
合建的優勢
- 不需龐大資金或進行融資信貸
- 不需要自己跑繁雜的都更流程
- 都更流程更加輕鬆、便利
合建對於資金不足的土地所有權人來說是最佳的選擇,不需要承擔資金的壓力。只要負責提供土地房屋,剩下的就由建商負責處理,包含都更重建的龐大資金、流程、申請容積獎勵等。
由於會參與都更的建商大多具備豐富的整合經驗及能力,會負責所有的法規及行政流程,並協調整合所有權人的意見。對於有意參與都更,卻沒有時間和專業背景處理行政流程的土地所有權人來說,建商幫你出錢又出力是最便利的選擇!
建商與地主合建房屋如何分配? 3種方式該選哪種?
1.合建分屋
合建分屋指地主與建商雙方按約定比例分配房屋,會依據分到房屋來區分「建商戶」、「地主戶」,地主可以分到後可以自行銷售,也可以跟建商一起請代銷公司來幫忙賣房。而合建分屋其中又分為三種分配方式,詳情如下:
- 立體分法
意指為在同一棟的建物,以樓層、戶數相同的情況下,進行劃分,假設每一層有A、B、C、D四戶共12層樓,建商與地主經協議後,建商分得A戶、B戶的1F至12F,地主分得C戶、D戶的1F至12F,此分法便稱為立體分法,雙方爭議也較小。
- 分棟分法
意指地主及建商各自分成不同棟的建物,此為立體分法其中一種,假設地主與建商合建A、B、C、D棟建物,地主分A、B兩棟,建商分C、D兩棟,各自管理各自建物,分棟分法在實務上爭議也較小,但在合建分屋之建物簽約時,賣方仍為同一人,可能是建商或地主其一。
- 水平分法
意指在同一棟的建物,建商及地主以樓層切半分與,假設建物一樣為12層樓,建商分得1F至6F,地主則分得7F至12F,若建築位於商業區,店面價值較高,在實務層面上,合建的地主大多會爭取以水平分法分配房屋。
2.合建分售
指地主提供土地讓建商興建房屋,在完工販售時,建商主責出售房屋,土地所有權人便需配合出售該房屋的持分土地,且由地主與建商“分別”與購買者簽訂土地與房屋買賣契約書,並個別向購買者收取土地與房屋款;但因為這種分配方式太過麻煩,較少人採用此方式,而且還要考慮銷售成本要共同負擔的問題。
3.合建分成
與上例合建分售方式類似,不同的是,在房屋出售時,雙方以共同名義或委託建商,與購買者簽訂房屋及土地買賣契約,出售房地之收益金額則依地主及建商雙方約定之比例分配;假設賣出一棟房屋是1千萬,當初雙方約定好5:5拆,那就是土地所有權人及建商各拿到5百萬。
整體而言,其實合建分屋是最安全也最保險的分配方式,因為分配較為平等,相對的爭議性較小,同時也保障地主及建商各自的權益,且此分法是多數實務層面會採用的分配方式,對於地主及建商雙方好處多多,想了解更多的朋友們,歡迎找耕建築詢問哦!
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