建商與地主合建房屋如何分配？｜都市更新注意事項

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在都市更新計畫中，房屋、土地和樓層的分配一直是非常重要的部分，且直接關係到民眾的權益，許多人會產生的疑問，就是該如何分配對自己最有利？因此在本文，耕建築將帶大家深入了解合建房屋的分配方式。

本文內容更新日期：2023/10/29

合建有三種？你選哪一種？

建商與地主合建房屋如何分配？
合建有三種？你選哪一種？

合建分為三種方式

  • 合建分屋
  • 合建分售
  • 合建分成

合建共有三種方式，建議依據個別性需求、考量都更後價值等，再與建商達成協議採取分回其土地價值的方式。

合建是什麼？

與建商合建的話就是以「協議合建」的方式進行都更，簡單來說，所有建屋相關的事都由建商幫忙處理，土地所有權人只負責出地出屋，兩方互相合作共同完成都更，重建後的建物價值如何分配，由地主跟建商自行協議決定。

合建的優勢

  1. 不需龐大資金或進行融資信貸
  2. 不需要自己跑繁雜的都更流程
  3. 都更流程更加輕鬆、便利

合建對於資金不足的土地所有權人來說是最佳的選擇，不需要承擔資金的壓力。只要負責提供土地房屋，剩下的就由建商負責處理，包含都更重建的龐大資金、流程、申請容積獎勵等。

由於會參與都更的建商大多具備豐富的整合經驗及能力，會負責所有的法規及行政流程，並協調整合所有權人的意見。對於有意參與都更，卻沒有時間和專業背景處理行政流程的土地所有權人來說，建商幫你出錢又出力是最便利的選擇！

建商與地主合建房屋如何分配? 3種方式該選哪種？

1.合建分屋

合建分屋指地主與建商雙方按約定比例分配房屋，會依據分到房屋來區分「建商戶」、「地主戶」，地主可以分到後可以自行銷售，也可以跟建商一起請代銷公司來幫忙賣房。而合建分屋其中又分為三種分配方式，詳情如下：

  • 立體分法

意指為在同一棟的建物，以樓層、戶數相同的情況下，進行劃分，假設每一層有A、B、C、D四戶共12層樓，建商與地主經協議後，建商分得A戶、B戶的1F至12F，地主分得C戶、D戶的1F至12F，此分法便稱為立體分法，雙方爭議也較小。

  • 分棟分法

意指地主及建商各自分成不同棟的建物，此為立體分法其中一種，假設地主與建商合建A、B、C、D棟建物，地主分A、B兩棟，建商分C、D兩棟，各自管理各自建物，分棟分法在實務上爭議也較小，但在合建分屋之建物簽約時，賣方仍為同一人，可能是建商或地主其一。

  • 水平分法

意指在同一棟的建物，建商及地主以樓層切半分與，假設建物一樣為12層樓，建商分得1F至6F，地主則分得7F至12F，若建築位於商業區，店面價值較高，在實務層面上，合建的地主大多會爭取以水平分法分配房屋。

2.合建分售

指地主提供土地讓建商興建房屋，在完工販售時，建商主責出售房屋，土地所有權人便需配合出售該房屋的持分土地，且由地主與建商“分別”與購買者簽訂土地與房屋買賣契約書，並個別向購買者收取土地與房屋款；但因為這種分配方式太過麻煩，較少人採用此方式，而且還要考慮銷售成本要共同負擔的問題。

3.合建分成

與上例合建分售方式類似，不同的是，在房屋出售時，雙方以共同名義或委託建商，與購買者簽訂房屋及土地買賣契約，出售房地之收益金額則依地主及建商雙方約定之比例分配；假設賣出一棟房屋是1千萬，當初雙方約定好5:5拆，那就是土地所有權人及建商各拿到5百萬。

整體而言，其實合建分屋是最安全也最保險的分配方式，因為分配較為平等，相對的爭議性較小，同時也保障地主及建商各自的權益，且此分法是多數實務層面會採用的分配方式，對於地主及建商雙方好處多多，想了解更多的朋友們，歡迎找耕建築詢問哦！

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