我家該選擇都更重建，還是危老重建？完整解析與選擇指南

老屋重建已成為當前房市的重要趨勢，不論是改善居住安全、提升房屋價值，還是獲得政府的重建獎勵，都讓越來越多的屋主考慮重建。然而，重建不是一件簡單的事，許多住戶因為共識問題、法規不熟悉或無法找到合適的建商，而讓計畫一再拖延。

在決定是否重建前，屋主應該先釐清自身條件，了解都更重建與危老重建的差異，才能選擇最適合自己的方式。

都更重建 vs. 危老重建：主要區別

雖然表面上看起來都是拆除老舊房屋、興建新建築，但其實 「都市更新」 和 「危老重建」 受到不同法規規範，適用條件與程序也有很大的不同。

都更重建根據 《都市更新條例》，需要符合政府規定的標準，如 房屋年齡、建築現況與基地大小，並且需要 超過80%住戶同意 才能進行，審核流程較長，約需 5-10年。

相較之下，危老重建適用 《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，門檻較低，不限面積大小，但 必須獲得100%屋主同意，審核流程較快，約 3-6個月 可獲核准。

項目	都更重建	危老重建
申請資格	1. 位於都市更新地區或符合地方政府更新單元劃定標準 2. 30年以上合法建築可申請重建，20年以上建築可申請整建、維護	1. 位於都市計畫區內 2. 非歷史建築，且不具文化資產價值 3. 屋齡30年以上，或屬於危險建築（海砂屋、結構受損等）
基地面積限制	依各縣市政府規定，最小基地規模 500平方公尺（約151坪）（如台北市、新北市）	無限制，小型基地也可申請
住戶同意比例	80%以上，採多數決原則	100%住戶同意，若有一人反對即無法進行
審核時間	5-10年不等，因需經歷整合、審議、公聽會等程序	最快1個月，平均約3-6個月
建屋分配方式	權利變換或協議合建，由政府監督估價與分配	由屋主與建商協議分配，政府不介入
容積獎勵	最高可達基準容積的1.5倍或原建築容積 + 基準容積的30%	最高可達基準容積的1.3倍，另加 10%時程與規模獎勵（逐年遞減）
稅務優惠	可享土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅減免	可享地價稅、房屋稅減免

✔ 若基地超過500平方公尺（151坪），可優先考慮「都更重建」，因可獲得較高的容積獎勵。
✔ 若基地小於500平方公尺，則 「危老重建」 會是更理想的選擇，因為沒有面積限制，且申請流程更簡單。

✔ 若能獲得100%住戶同意，可優先考慮「危老重建」，因程序更快，約 3-6個月 可通過審核。
✔ 若住戶共識較低，但超過80%住戶同意，則應選擇「都更重建」，因為採多數決原則，即使有部分住戶反對，仍可推動。

無論選擇都更或危老，都需要做好事前規劃，以避免冗長的協商與爭議。以下是成功推動重建的 3個關鍵技巧：

與鄰居溝通意願，確保大家對重建方式有一致認知。可邀請 專業建商或都更顧問 進行說明會，幫助住戶了解各種方案。

都更與危老皆為 長期計畫，選擇具 誠信與經驗 的建商，確保建案能順利進行，並獲得合理的分配條件。

政府提供 容積獎勵、稅務減免與補助，若能妥善規劃，可減少重建成本，提高住戶收益。

如果你的房屋符合 都更條件（基地大、住戶共識較低），都更重建是較好的選擇，因可獲得較高的容積獎勵。
如果你的房屋 基地較小、住戶能夠100%同意，則危老重建會是更快速、更簡單的方案。

不論選擇哪種方式，最重要的是與 專業建商 合作，確保能順利取得政府審核通過，順利完成重建計畫。

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