海砂屋重建丨法規、流程、都更條例、容積獎勵說明

海砂屋受災戶通常要搬離原住所，尋找新住處，本來就是一大經濟壓力與難度，可以搬離的早已為人生安全著想搬離，留下的大多都是「經濟弱勢族群」，海砂屋靠著補補修修勉強住著，除了會衍生出社區安全的問題以外，居住於此的民眾，生命財產更是時刻遭受威脅。

新聞引自於：鏡週刊

文章內容更新：2024/01/01

海砂屋是什麼？

海砂屋=「高氯離子鋼筋混凝土建築物」，白話來說就是把含有鹽分的海砂加入混泥土中來建造房屋，這樣的混泥土就會有過量的氯離子，容易造成鋼筋的鏽蝕，因此海砂屋經典屋況，會有以下情形。

牆壁、天花板混凝土剝落
鋼筋外露鏽蝕
出現白色結晶體
氯離子超標

海砂屋重建需要符合哪些條件？

基於結構安全考量，海砂屋只要經鑑定屬「高氯離子建築物」者，或被判定有「結構安全疑慮」者，就可申請重建、整建相關補助，每戶最高可補助20萬及享有30％容積獎勵。如果只是被鑑定為「加勁補強」者，在指定期限內，依鑑定報告的具體處理措施完成加勁補強或防蝕工程，每戶補助新臺幣10萬元。

1.海砂屋鑑定

目前台灣只有台北市與新北市有針對海砂屋鑑定有相關系統可以查找資訊。

新北市海砂屋鑑定規定

新北市政府從109年8月5日起公告，有鑒於921大地震之建築安全，故推出「新北挺安全方案」，海砂屋鑑定完全免費，但有以下兩點其一需符合，才能在鑑定後提出海砂屋重建申請。

經過市府房屋健檢結果為應「立即辦理結構修復的建物」。
經結構安全性能初步評估結果為R>45，並經整合1/2以上房屋所有權人同意的管委會、管理負責人或已核准立案之更新會，即可向市府申請辦理。

台北市海砂屋鑑定規定

建築物所有權人，在發現建築物有白華、析晶、鋼筋腐蝕、混凝土剝落等現象時，應自行委託經都發局認可公告之鑑定機關（構）鑑定，經鑑定屬高氯離子混凝土建築物者，建築物所有權人應在30日內備文檢附鑑定報告文件，向都發局報備處理。

前項鑑定報備文件係就整幢（棟）建築物部分範圍辦理鑑定者，鑑定結果屬高氯離子混凝土建築物，並建議應拆除重建或整幢（棟）辦理鑑定者，如鑑定部分之戶數達2戶以上，且區分所有權比例達整幢（棟）建築物區分所有權10%以上，已鑑定部分所有權人得向都發局申請協助全幢（棟）鑑定作業。

都發局受理前項申請，得命未辦理鑑定之所有權人限期辦理鑑定，逾期未完成鑑定者，得依行政執行法強制執行。辦理之鑑定報告文件結果符合下列要件者，本局即優先執行強制拆除：

高氯離子混凝土建築物之水溶性氯離子含量全棟樓層平均值達 1.0kg/m3以上。
經耐震能力詳細評估，任一方向性能目標崩塌地表加速度低於80cm/sec2。
有下列情形之一：
- 一樓及地下室柱（豎向構材）產生垂直向劈裂縫嚴重者（縫寬 3mm 以上，數量達其總根數 30％以上）。
- 一樓及地下室柱（豎向構材）產生垂直向劈裂縫明顯者（縫寬 2mm 以上，數量達其總根數 50％以上）。
- 各樓層樑（橫向構材）產生水平向裂縫寬度 3mm 以上，數量達其總根數 50％以上。
- 全棟建築物立面外觀任一方向傾斜率達 1/40 以上者。

2.海砂屋重建適用法條

中央政府

根據建築法第81條，若被判定「傾頹或朽壞而有危害公共安全之建築物」，主管機關就可通知房屋所有權人或占有人停止使用，限期命所有人拆除；逾期未拆者，就可強制拆除。
根據都更法第57條，權利變換範圍內應行拆除或遷移之土地改良物，由實施者依主管機關公告之權利變換計畫通知其所有權人、管理人或使用人，限期30日內自行拆除或遷移；屆期不拆除或遷移者，依下列順序辦理：
- 由實施者予以代為之。
- 由實施者請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之。

第一項應拆除或遷移之土地改良物，經直轄市、縣（市）主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足之建築物而有明顯危害公共安全者，得準用建築法第81條規定之程序辦理強制拆除，不適用第一項後段及前項規定。

地方政府

台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例，針對84年6月30日前申報施工勘驗之建物辦理海砂屋的實施鑑定、補強防蝕、拆除重建及補助等相關事宜。
- 自治條例訂第七條，經鑑定須拆除重建之建築物，主管機關應依照建築法規定通知所有權人停止使用，並限期命所有權人拆除。逾期未停止使用者，得處建築物所有權人新臺幣五千元以上六萬元以下罰鍰，必要時得按月處罰。逾期未拆除者，得強制拆除，拆除費用由所有權人負擔。
- 前項經列管須拆除之建築物，除依法定建蔽率、容積率外，經都發局專案核准者，亦得依原建蔽率、原容積率（或原總樓地板面積）重建。於一定期限內申請重建者，得放寬法定容積率、原容積率或原總樓地板面積之30%，未於一定期限內申請重建者，放寬比率酌減之。該一定期限，由都發局定之。
為維護居住安全，新北市政府制定「新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物處理自治條例」，針對高氯離子鋼筋混凝土建築物(俗稱海砂屋)訂定認定標準、容積、補助、審查等相關事宜，新增可以處以罰鍰及限期強制拆除與斷水斷電等強制作為，可以加速推動海砂屋改建，解決釘子戶問題。全案經行政院核定通過，111年4月1日起正式實施。
- 建築物所有權人，於發現建築物有白華、析晶、鋼筋腐蝕、混凝土剝落等現象時，應自行委託本府認可之專業鑑定機構實施鑑定，經鑑定屬高氯離子建築物者，應於完成鑑定報告後3個月內向本府申請核定。
- 本府為核定第三點鑑定報告，得邀集專家學者對鑑定報告結論作准駁之審議，並得提出拆除重建或補強防蝕等工程專業評估及建議。前項專家學者包含本府認可之專業鑑定機構代表及其他學術機構所推薦人選。

高氯離子建築物經鑑定符合下列情形之一者，得辦理拆除重建：

混凝土水溶性氯離子含量樓層平均值0.6kg/m3以上、中性化深度檢測樓層平均值2公分以上，且經詳細耐震能力評估，任一方向地面以上樓層之崩塌地表加速度低於150cm/sec2等三項。檢測結果之樓層數與總樓層數之比值（以下簡稱樓層比）4/1以上者。
混凝土水溶性氯離子含量平均值0.3kg/m3以上且混凝土抗壓強度平均值小於0.45f’c之樓層比2/1以上者。
混凝土水溶性氯離子含量平均值0.9kg/m3以上、中性化深度檢測樓層平均值2公分以上之樓層比2/1以上者。
混凝土水溶性氯離子含量平均值0.6kg/m3以上、中性化深度檢測樓層平均值2公分以上之樓層比4/3以上者。

3.海砂屋重建容積獎勵及補助

台北市海砂屋重建容積獎勵及補助

都市更新條例於110年提高海砂屋重建之容積獎勵，最高可達原容積1.3倍，大幅增加誘因，有望加速政策推動，若以台北市申請海砂屋重建者，可適用「台北市海砂屋自治條例」，另再予以獎勵，原容積率可加30%、原總樓地板面積可加30% ，但需5年內申請重建，否則額外獎勵容積會每年以5%遞減。

公劃地區免徵求80%以上所有權人同意申請自行劃定更新單元
徵求逾50%所有權人人數及面積同意逕送事業計畫(可併送權變計畫) 加速審議
海砂屋968專案(90%以上同意，事業計畫6個月、權利變換計畫8個月)

新北市海砂屋重建容積獎勵及補助

若以新北市申請海砂屋重建者，可適用「新北市海砂屋自治條例」。高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後，得申請補助，並得經區分所有權人會議決議，將全數之補助成立專戶保管。前項補助依建物登記之主建物面積計算。其為拆除者，每平方公尺補助新臺幣（下同）2000元，每戶最高補助20萬元；其為補強防蝕者，每平方公尺補助1000元，每戶最高補助10萬元。申請拆除重建經本府專案核准者，得先行核發20%補助款。補助款戶數之計算以使用執照為準。拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請。

另新北市府推出「新北市政府處理防災型建築加速改善要點」，只要住戶申請並100%同意，將提供50%容積獎勵。

海砂屋重建申請流程

向各縣市政府受理都更條例之業務窗口提出申請。
經開業建築師評估鑑定建築狀況。
取得建築物所有權人 1/2 以上之同意並出具同意暨委任書。或公寓大廈區分所有權人會議決議通過之會議紀錄。
主責單位進行資格審查。
提出建照及拆照申請，核發完成，即可進行施工。
重建完成，核發使用執照。

都市更新條例修法

這次修法已經是2021年的事了，其中法條內容並無改變都更程序，只是針對海砂屋和耐震不足明顯危害公共危害的建築，可在已取得住戶多數共識後，免除最後拆除前的私調和公調協調程序，同時提高容積獎勵誘因，最高可達原容積1.3倍，使民眾的居住權和兩公約權益都有被保障。

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危老條例懶人包QA

本文章撰寫為「耕薪建設」依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋，若與現行法規有所出入，盡請見諒，但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊，我們將有專人為您解釋。

海砂屋是什麼？