台北市老舊房屋問題嚴重，都市更新（都更）已成為改善居住環境和提升城市安全的重要議題。在近期的《飛碟早餐》訪談中，耕薪建設董事長黃張維深入分享了他多年推動都更的實務經驗，並提出了解決目前困境的建設性建議。
台北市都市更新的現況與痛點
根據黃張維的分享，台北市目前約有90萬戶住宅，其中30年以上的老舊建築占比高達70%，這意味著63萬戶面臨結構老化及地震風險。然而，過去25年都更改建僅完成2萬多戶，年更新率僅約0.7%。若依此速度，完成一輪更新需380年，遠遠無法應對現實需求。
關鍵挑戰一：住戶心理與共識問題
黃張維指出，住戶之間的信任不足是都更案推動的主要障礙。
住戶普遍擔心「先簽約條件會不如後簽的好」，或懷疑鄰居是否獲得更多補償。這種互不信任的心理，導致案子卡在溝通階段，難以推進。
舉例來說，在一次說明會中，有8戶住戶彼此觀望，沒有人願意先簽約，最終整個案子被擱置。黃張維強調：「都市更新不僅是數學問題，還是心理學問題，建立信任是推進都更的核心。」
關鍵挑戰二：政策與法規瓶頸
2018年修法後，台北市推行了「防災型都更」，針對有結構安全問題的建築，提供最高80%的容積獎勵。然而，即便政策已大幅放寬，住戶仍對都更流程及未來分配存疑，進一步拖慢了推動速度。
黃張維的都更策略與實務建議
1. 基地規模與效益最大化
黃張維指出，基地面積大小直接影響都更的可行性。基地越大，規劃彈性越高，經濟效益越好。他建議住戶應積極聯合鄰近物業，共同參與都更以提升成功率。
2. 善用政策紅利
黃張維提醒住戶關注「防災型都更」的政策，特別是老舊公寓的住戶，只要地段條件優良、道路寬度符合規範，現行政策下室內坪數一坪還一坪的實現機率大幅提升。
3. 與建商建立透明對話
黃張維認為，建商應在項目初期就與住戶透明溝通，明確分配原則與時間表，降低住戶的不確定感。這樣能有效避免不必要的拖延，促進住戶間的信任。
都市更新成功案例：進華街的挑戰與啟示
在台北進華街的一處都更案中，基地面積僅92坪，初期面臨經濟效益低及住戶分歧等困難。然而，黃張維及其團隊透過耐心溝通與細緻規劃，最終成功推動改建。雖然疫情及國際物價波動使施工成本翻倍，但得益於合理的規劃與地段價值提升，該案最終實現了安全落地。
此案例顯示，基地條件雖重要，但住戶共識與專業建商的支持更是推動都更成功的關鍵。
給住戶的三大行動建議
如果您居住於老舊建築且有意推動都市更新，以下是黃張維的建議：
- 深入了解房屋條件與政策：
檢視房屋是否符合防災型都更的條件，並與鄰居協商聯合更新，以提升規劃彈性與效益。 - 選擇經驗豐富的建商：
信任專業建商如耕薪建設，了解其過往成功案例，確保都更過程平穩推進。 - 積極參與溝通與決策：
主動參與說明會，並提出具體需求，與鄰居共同建立信任，促進案子早日成案。
為什麼選擇耕薪建設？
耕薪建設專注於都市更新近20年，已成功完成超過30個都更案，並以透明、專業、高效的服務深受住戶信賴。若您有興趣進一步了解，都更專家耕薪建設將為您提供全方位的專業服務。
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