耕建築團隊｜都市更新．建設，是致力於都市更新領域多年的台北建商，主要以「都市更新」、「危老改建」為開發模式，為客戶提供專業且多元的一站式全程建設服務。今天要帶大家來了解「都市更新」的完整細節，並告訴大家，該如何透過我們的服務進行都更？若想知道更完整內容，就跟著耕薪的腳步往下看！
大家知道為什麼政府要積極推動都市更新？又以台北市為首當其衝呢？
主因是在台灣6大直轄市裡台北市的面積最小，居住的人口卻有將近兩百六十五萬人，人口密集度甚高，每個人的平均居住面積僅有10.76坪；而因為台北市發展的早，老房屋比例也偏高，舊時代的建築到了現在已不敷使用，不管是外觀或是耐震能力，都無法再承受歲月與天災的摧殘；加上台北市是台灣目前經濟發展的中心，也可以說是台灣的門面，為了讓居民有更好的居住品質以及市容，政府正積極推動都市更新計畫，現在就讓耕薪建設帶你了解台北市都市更新吧！
台北市都市更新｜目前現狀
台北市達到屋齡 30 年以上的住宅比例超過7成， 這些建築物大部分都是在民國6、70年代興建完成的，經過時代的洗禮，現今這些老屋大多面臨房屋結構上的安全疑慮、缺乏電梯設備、太多的違章建築、公共設施不足、老舊外觀等問題，而這些問題都可以透過都市更新來解決。
但要進行都市更新前須花費不少時間與金錢，這讓很多的地主們望之卻步，政府為改善現況積極推動都市更新計畫，目前已推出不少的配套方案與優惠獎勵：為了使民眾提升更新意願，經十五人以上連署，政府會配合民眾時間，安排法令說明會，讓民眾更了解都市更新一事。
有許多市民持續的反映希望可以由市府辦理「公辦都市更新」，由此可以得知，市民想進行都市更新的意願是很高的，並希望透過政府引領，較有保障無爭議。因此，台北市政府為了加速市内72.5萬戶30年以上的老舊住宅更新，推出了「公辦都更2.0專案試辦計畫」，針對待更新且更新財務不佳地區優先推動，並開放公劃地區內無民間建商整合之地區，自行整合基地面積達兩千平方公尺以上、所有權人公辦都更意願達百分之九十後，即可向市府申請本專案計畫。
台北市都市更新｜新的困境與突破
都市更新計畫目前有政府的支持，可以獲得許多都市更新獎勵、貸款優惠，還可以藉此提升自己的居住品質與生活機能，但為什麼真正參與都市更新的民眾卻不多呢？面對的困境有哪些？又該如何因應？
1.產權複雜
都更最常碰到的狀況，就是一塊土地卻有眾多地主，產權過於複雜，或者大規模地區整體規劃之後，所涉及到的地主眾多，意見難以整合。
2.資訊不透明
實施者在與地主（土地所有權人）協商時，有可能每戶所談的條件不一樣，造成互相的不信任，大家都想獲得最佳利益，耗費的時間冗長。
3.審議程序耗時
都市更新審議的事權分散且人力不足，導致審議的時序長，參與者、實施者、地主要承擔市場、法令變動的風險。
4.估價
雖估價機構需經過政府核定，但因政府審核機制有時可能為人詬病，導致不動產估價的獨立性與專業能力遭受民眾質疑。
5.反對的地主
當然不是每一位地主都同意進行更新，面對無法取得同意更新的地主，政府大多不願意執行公權力，因此無法順利推動。
面對這些困境，我們該如何解決？全面進行老屋健檢，評估建築是否有結構安全的問題，了解都市更新的迫切性。
若要進行都市更新，可以尋找口碑優良的建商（ 耕薪建設/耕建築 ）進行協助，內容透明且公開，降低地主間的猜忌與不信任。進行房地產估價時，可以委託三家不同廠商進行評估，保障權益，使權益分配能更公平。
要在台北市都市更新，找建設公司幫忙效率會更高!
從上面的資訊我們都知道要自己進行都市更新比較麻煩，所要辦理的手續很繁複，那如果想要輕鬆點的進行都市更新，應該怎麼做？
可以透過有經驗的建設公司整合，而耕薪建設在『都市更新建案』有多年實務經驗與案例。
耕薪建設協助處理過的案子不勝枚舉，從2008年秋天開始的信義璞緻、羅斯福路上的新地標耕曦、舒心的大安角落耕云…等，都獲得很好的口碑！（案例分享）由建設公司來擔任人民與政府的橋樑，邁向都市更新的捷徑，不僅省時省力還幫你省荷包！！
台北市都市更新條件
一、惟臺北市政府112年推出都更5箭
現行規定為自行劃定更新單元內所有建築物為六層以下者，其同意比率達事業概要或事業計畫門檻者，更新單元、事業概要及事業計畫一併辦理；本次修法後只要同意比率達事業概要50%或事業計畫80%門檻者，皆可以一併辦理劃定更新單元、事業概要及事業計畫。
二、申請基地規模應符合下列更新單元劃定基準規定之一：
- 為完整之計畫街廓者。
- 街廓内面積在2000平方公尺以上者。
- 街廓内鄰接2條以上之計畫道路面積大於該街廓四分之一，且在1000平方公尺以上者。
- 街廓内相鄰土地業已建築完成，其面積在1000平方公尺以上，卻無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻，並為一次更新完成者。但若其面積在500平方公尺以上，需敘明理由，經審議委員會審議通過者。
- 跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第1款至第4款規定之一，並採整體開發，且不影響各街廓内相鄰土地之開發者。
三、環境條件－9項指標中須符合至少2項
- 更新單元內屬非防火構造之窳陋建築物棟數，占更新單元內建築物總棟數比例達二分之一以上，並經下列方式之一認定者：
- 經建築師或專業技師辦理鑑定並簽證。
- 經專業機構辦理鑑定。
- 更新單元內之巷道有下列情形之一者：
- 現有巷道寬度小於六公尺者之長度占現有巷道總長度比例達二分之一以上。
- 屬臺北市政府消防局公告之搶救不易狹小巷道。
- 更新單元內建築物符合下列各種構造之樓地板面積占更新單元內建築物總樓地板面積比例達1/2以上，且經專業機構依都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法辦理結構安全性能評估之初步評估，其結果為未達最低等級或未達一定標準之棟數，占更新單元內建築物總棟數比例達1/2以上者：
- 土磚造、木造、磚造及石造建築物。
- 20年以上之加強磚造及鋼鐵造。
- 30年以上之鋼筋混凝土造及預鑄混凝土造。
- 40年以上之鋼骨混凝土造。
- 更新單元內建築物有基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形，足以妨害公共安全之棟數占更新單元內建築物總棟數比例達1/2以上，且前揭建築物之構造符合前款各目年限，並經下列方式之一認定者：
- 經建築師或專業技師辦理鑑定並簽證。
- 經專業機構辦理鑑定。
- 更新單元內建築物經臺北市政府工務局衛生下水道工程處確認，未銜接公共污水下水道系統之棟數占更新單元內建築物總棟數比例達1/2以上。
- 更新單元內符合第3款所定各目構造年限之合法建築物棟數，占更新單元內建築物總棟數比例達1/3以上，且符合下列二款情形之一：
- 無設置電梯設備之棟數達1/2以上。
- 法定停車位數低於戶數0.7%之棟數，達1/2以上。
- 更新單元內未經臺北市政府（以下簡稱本府）開闢或取得之計畫道路面積占更新單元內總計畫道路之面積比例達1/2以上。
- 更新單元內之合法建築物現有建蔽率大於法定建蔽率，且現有容積未達法定容積之1/2。
- 更新單元內平均每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平均水準之1/3以下，或更新單元內每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平均水準之戶數比例達1/2以上。
※以上資料參考自：台北市都市更新處
台北市都市更新程序
主要分為3大階段：
1.更新單元劃定階段
公告劃定更新地區或民間申請自行劃定更新單元、舉行說明會。
2.擬訂都市更新事業計畫
擬訂都市更新事業計畫、送件申請、召開公聽會、計畫內容審查、審議會審議。
3.都市更新權利變換計畫
權利變換意願調查、擬具權利變換計畫、自辦公聽會、計畫內容審查、審議會審議。
※以上資料參考自：台北市都市更新處
台北市都市更新建築容積獎勵辦法
中央政府制定都更容積獎勵共有13項：
※更多詳細內容可參閱：台北市都市更新處
台北市政府非常認真推動都市更新，而身為建設公司的耕建築，我們的使命就是牽起民眾與政府的連結，整合資源、協助重建，幫助民眾給予家人最好的居住環境。為了更好的明天，也為了給這個城市最美的樣貌，都市更新實在是刻不容緩！
耕建築團隊｜都市更新．建設，是致力於都市更新領域多年的台北建商，主要以「都市更新」、「危老改建」為開發模式，為客戶提供專業且多元的一站式全程建設服務。若對都市更新、危老重建有任何疑問、想了解更詳細的內容、進行專業評估、幫您都更或重建，都歡迎找耕薪建設！
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危老條例懶人包QA
本文章撰寫為「耕薪建設」依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋，若與現行法規有所出入，盡請見諒，但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊，我們將有專人為您解釋。
