『耕建築團隊』是致力於都市更新領域多年的台北建商，主要服務為「都市更新」、「危老重建」兩大項目，今天要帶大家來了解「都市更新」，又該如何透過我們的服務進行都更呢？若想知道更完整內容，就跟著耕薪的腳步往下看！
都市更新是一條漫長的路，有很多的眉眉角角要注意，像是都市更新的相關法規、申請的時間、該準備多少資金等。首先，今天耕薪要帶你來認識辦理都市更新需要負擔的花費，聽起來好像很可怕，多數人以為要準備一卡車的資金，但其實不然，都更費用是可以申請政府補助的哦！
都市更新的選擇方案有很多種，若想明白都市更新所需的花費，那麼一開始要先了解自己符合哪一種方案，進而去估算產生的費用。
辦理都市更新會產生那些費用？先了解你要辦的是哪一種都市更新
（一）都更概念、符合條件解釋
- 都市更新條例所定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。
- 政府劃定更新地區。
- 重建與整建
- 重建：指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。
- 整建：指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備，並改進公共設施。
- 維護：指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。
（※延伸閱讀：3種都更方式，選哪個好?｜都市更新、危老重建、合建優劣懶人包）
（二）危老重建概念、符合條件解釋
- 符合都市計畫範圍內的危險及老舊建築物。
- 非主管機關指定具有歷史、文化、藝術及有紀念價值之建物。
- 經建築主管機關依照建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
- 經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
- 屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。
※更詳細的都市更新跟危老重建介紹，可以參照耕薪建設先前向大家介紹的文章。
（※延伸閱讀：危老重建懶人包-流程、資格、獎勵、補助、諮詢-1次搞定）
（三）辦理都更會產生的費用及稅務
◆ 土地增值稅
土地增值稅是針對土地所有權人之土地，於移轉時因自然漲價所課徵的稅。
◆ 營業稅
「營業稅」課稅範圍包含商品生產、轉讓無形資產、銷售不動產、提供應稅勞務或服務等等的營業額，所以在都更後銷售其建物，應繳納營業稅。若都更採「權利變換」營業稅則已含進重建成本中；如果都更採「協議合建」，因為有互易行為，就如同買賣，那麼營業稅就應由地主建商共同負擔。
◆ 房屋稅
「房屋稅」是指房屋所有人在持有房屋期間所課徵的財產稅。
◆ 契稅
建物所有權因發生房屋買賣、贈與、交換、分割等移轉行為及設定典權，或因占有而取得所有權時，依法由取得所有權人按契約所載價額，向主管機關所申報核課之一種『建物契約稅』簡稱「契稅」，而稅率會因取得不動產方式的不同而變動，契稅稅率大約在2%-6%之間，常見的房屋買賣、贈與的稅率就屬於6%之。
◆ 建物登記規費、代書費、印花稅
- 「登記規費」指我們要移轉土地及建物前，需先至地政事務所辦理登記業務，應向申請人收取的費用。
- 「代書費」就是地政士代辦土地和不動產交易的法律文件申請及相關服務費用。
- 「印花稅」是指不動產買賣、贈與、設定典權、交換、分割時，應簽署不動產買賣契約書，並需按照約訂立的價金款項的0.1%之金額貼印花稅票，才能進行後續辦理產權移轉登記。
◆ 辦理土地鑑界相關規費
「土地鑑界」又稱土地複丈，指已辦理地籍測量之土地，因自然增加、浮覆、坍沒、分割、合併等致實地情形與地籍簿冊所載不同或因相鄰土地間界址位置不明需予鑑定界址等，而申請再丈量者。
◆ 法定公共基金、管理費(公共水電、公設清潔保養費等)
依照各自分得房屋比率負擔。
◆ 天然瓦斯配管之手續費、施工費、租錶費
依照各自分得房屋比率負擔。
◆ 地價稅
更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半徵收。但若未依計畫進度完成更新，且其責任可歸咎於土地所有權人者，仍依法課徵地價稅。
（更多都更稅務優惠參考：都市更新懶人包｜10分鐘弄懂都更，流程、獎勵、補助、諮詢一次搞定！）
自辦？合建？公辦？都更費用比一比，找出最適合自己的方案！
（一）自辦都更優缺點跟法規、花費
1.優缺點
- 優點：是由住戶主導，建商沒有分配利益
- 缺點：需自籌龐大資金和尋求專業技術，且風險自負
2.法規
- 自行實施：由土地及合法建物所有權人依據「都市更新條例」第四章第22條規定，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關依第二十九條規定審議核准，自行組織都市更新會實施該地區之都市更新事業。
- 委託實施：由土地及合法建物所有權人，委託都市更新事業機構實施。
經劃定或變更應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元。
3.花費
自主都更由住戶自行籌備，所以包括規劃、設計、興建等費用，都由所有住戶共同支付，興建期間在外租屋也須自行負擔費用。
（二）合建優缺點跟法規、花費
1.優缺點
- 優點：由建商出資，並代住戶處理所有的流程，較為方便。
- 缺點：需與建商進行利益分配。
2.法規
依據都市更新條例第 44 條以協議合建方式實施都市更新事業，未能依前條第一項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，以權利變換方式實施之。前項參與權利變換者，實施者應保障其權利變換後之權利價值不得低於都市更新相關法規之規定。
3.花費
建方提供資金，地主提供土地，雙方合作建屋，並就分得部分，各以自己名義登記為起造人，而於興建完成後按約定比例由雙方分配方屋及應計之土地持分。
（三）公辦都更優缺點跟法規、花費
1.優缺點
- 優點：政府參與都更，地主對案子的信賴度提高。
- 缺點：時間成本高，都市更新成功案例所花費時間約 5~10 年不等。
2.法規
經劃定或變更應實施更新之地區，除本條例另有規定外，直轄市、縣（市）主管機關得採下列方式之一，免擬具事業概要，並依第三十二條規定，實施都市更新事業。
- 自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施。
- 同意其他機關（構）自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施。
3.花費
因實施都市更新事業而興修之重要公共設施，除本條例另有規定外，實施者得要求該公共設施之管理者負擔該公共設施興修所需費用之全部或一部；其費用負擔應於都市更新事業計畫中訂定。
自辦、合建、公辦，都更花費優缺點一圖搞清楚！
都市更新法規落落長，我要申請補助是不是也很複雜呢？『耕薪建設』幫大家整理出淺顯易懂的補助條件以及流程，讓你看得懂、也領得到！
都更花費好龐大，該如何申請補助？都更補助申請看過來！
一、哪一種都更可以申請補助（申請條件）
（一）都更補助對象：
- 依都市更新條例核准立案之都市更新會。
- 依公寓大廈管理條例成立之公寓大廈管理委員會，限以整建或維護方式實施。
- 依法成立之都市更新事業機構，限以整建或維護方式實施。
（二）都更申請條件
受理申請之更新單元內合法建築物，應符合下列規定之一：
- 以重建方式實施者，屋齡達三十年以上。
- 以整建或維護方式實施者，屋齡達二十年以上。
- 個案因情況特殊，經直轄市、縣（市）主管機關出具相關證明文件，並報經本部同意補助者，不受前二者屋齡限制。
二、都更補助額度
都市更新「重建」規劃費用補助
1.擬訂都市更新事業計畫
擬定都市更新事業計畫補助上限為500萬元。實際補助金額之5%或20萬元內，得提列為更新會行政作業費，補助級距如下：
- 所有權人人數50人以下：150萬元以下。
- 所有權人人數超過50人，每增加1人，再加計15,000元。
- 所有權人人數超過100人：每增加1人，再加計10,000元。
2.擬訂權利變換計畫
擬訂權利變換計畫補助上限為300萬元，補助級距如下：
- 所有權人人數50人以下：100萬元以下。
- 所有權人人數超過50人：每增加1人，再加計10,000元。
- 所有權人人數超過100人：每增加1人，再加計5,000元。
都市更新「整建或維護」規劃費用補助
1.擬訂都市更新事業計畫
- 地面層以上總樓地板面積5,000平方公尺以下：50萬元以下。
- 地面層以上總樓地板面積超過5,000平方公尺，10,000平方公尺以下：面積超過5,000平方公尺，每增加100平方公尺，再加計10,000元。
- 地面層以上總樓地板面積超過10,000平方公尺：面積超過10,000平方公尺，每增加100平方公尺，再加計5,000元。
2.建築物耐震能力詳細評估
需以申請提高建築物耐震能力工程項目補助者為限；同一建築基地上有數幢或數棟建築物者，得以各幢或各棟擇一申請。申請之建築物為同幢分棟者，依各棟總樓地板面積分別核算補助經費之總額予以補助，補助級距如下：
3.結構補強設計
以內政部核定擬訂 都市更新事業計畫費用50%或建築物耐震能力詳細評估報告書所載補強總工程費之5%為限。
4.工程費用補助
三、補助申請機關與流程
四、都更補助所需文件
(一)以重建方式實施者，申請擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫經費：
- 申請補助計畫書摘要。
- 申請補助計畫書。
- 其他相關證明文件。
- 土地及建物登記簿謄本影本或其他證明文件。
- 住戶重建意願證明文件（得檢附同意書、都市更新會會員大會紀錄或其他證明文件）。
(二)以整建或維護方式實施者，申請下列補助經費：
◆ 申請擬訂都市更新事業計畫經費
- 申請補助計畫書摘要。
- 申請補助計畫書。
- 其他相關證明文件。
- 土地及建物登記簿謄本影本或其他證明文件。
- 住戶整建維護意願證明文件（得檢附同意書、區分所有權人會議紀錄、都市更新會會員大會紀錄或其他證明文件）。
◆ 申請建築物耐震能力詳細評估經費
需檢附建築物耐震能力初步評估結果報告書影本或其他經直轄市、縣（市）主管機關認可之文件。
◆ 申請結構補強設計費用
需檢附建築物耐震能力詳細評估結果報告書影本。
◆ 申請都更工程經費
- 申請實施工程經費補助計畫書摘要表。
- 申請實施工程經費補助計畫書。
- 其他相關證明文件：
- 都市更新事業計畫書草案。
- 建物登記簿謄本影本或其他證明文件。
- 住戶整建維護意願證明文件(得檢附同意書、區分所有權人會議紀錄、都市更新會會員大會紀錄或其他證明文件）。
五、補助發放方式
(一)以重建方式實施者，申請擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫經費：
1.都市更新事業計畫或權利變換計畫經費：
- 第一期款：於受補助單位與受託專業團隊簽訂擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫委託契約後提出，檢附補助案核准函、委託契約書影本、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請撥付補助金額百分之五十。
- 第二期款：於都市更新事業計畫或權利變換計畫經直轄市、縣（市）主管機關辦理公開展覽後提出，檢附擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫公開展覽函、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請撥付補助金額百分之五十。但依本條例第十九條第五項規定免舉辦公開展覽者，免附辦理公開展覽函，並於檢核書圖文件及同意比例符合規定後，註明符合該項規定，申請撥付。
2.更新會行政作業費：
於更新會立案後，檢附更新會立案證明書、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，併同第一期款申請一次撥付補助費用。
(二)以整建或維護方式實施者：
1.申請擬訂都市更新事業計畫經費：
- 第一期款：於受補助單位與受託專業團隊簽訂擬訂都市更新事業計畫委託契約後提出，檢附補助案核准函、委託契約書影本、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請撥付補助金額百分之五十。但補助對象為其他依法成立之都市更新事業機構，且自行提供勞務或財物者，免附委託契約書。
- 第二期款：於都市更新事業計畫經直轄市、縣（市）主管機關辦理公開展覽後提出，檢附擬訂都市更新事業計畫公開展覽函、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請撥付補助金額百分之五十。但依本條例第十九條第五項規定免舉辦公開展覽者，免附公開展覽函，並於檢核書圖文件及同意比例符合規定後，註明符合該項規定，申請撥付。
2.建築物耐震能力詳細評估費用：
於都市更新事業計畫報核前，檢附建築物耐震能力詳細評估委託契約書影本、審查通過證明、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據，申請一次撥付補助費用。
3.結構補強設計費用：
於都市更新事業計畫報核前 ， 檢附建築物補強設計委託契約書影本、審查通過證明、納入預算或超支併決算證明文件、 請款明細表及收據，申請一次撥付補助費用。
希望以上耕薪建設的整理有讓大家更清楚都市更新的相關費用及補助內容，都市更新雖然複雜，但耕薪建設身為建築經驗豐富的開發商，對這些眉角瞭若指掌，必能助您一臂之力。
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※本文參考：中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法-全國法規資料庫
本文章撰寫為『耕薪建設』依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋，若與現行法規有所出入，盡請見諒，但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊，我們將有專人為您解釋。
