【本文章撰寫為『耕薪建設』依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋，若與現行法規有所出入，盡請見諒，但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊，我們將有專人為您說明】
前言
政府為了減輕民眾負擔，在都市更新中提供許多稅務減免，其中最熟悉的是「土地增值稅」，今天耕建築就來幫大家詳細介紹！
土地增值稅是什麼？
土地增值稅意指在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅；在土地「規定地價」後，會照價徵稅、照價收買與漲價歸公，因此，所有權人持有之土地發生「移轉」行為時，因不勞而獲而增加的受益金額，便需課徵土地增值稅。
誰會需要繳交土地增值稅？
| 名稱 | 項目 | 說明 |
| 原所有權人 | 土地有償轉移 | 指移轉時，原所有權人取得相當之代價。例如：買賣、交換、政府照價收買。 |
| 取得所有權人 | 土地無償轉移 | 指移轉時，取得所有權人並未付出代價。例如：贈與或遺贈。 |
| 歸屬權利人 | 信託土地歸屬 | 受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人。 |
| 出典人 | 土地設定典權 | 根據稅法規定，已規定地價之土地設定典權時，出典人須繳納土地增值稅。待回贖時，再要求無息退還原繳稅款。 |
| 受託人 | 信託土地有償轉移或設定典權 | 受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或依信託法第35條第 1 項規定轉為其自有土地。 |
漲價總數計算
土地漲價總數額=申報土地移轉現值-原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值X(臺灣地區消費者物償總指數÷100)-(改良土地費用+工程受益費+土地重劃負擔總費用+因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額)
| 以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉現值（或原規定地價）乘以物價指數如有土地改良費，亦應一併減除。 |
| (一)申報移轉現值：可用下列二種價格擇一為申報移轉現值。契約總價值：買賣雙方簽訂之契約價格，即實際交易價格。公告土地現值：為每年1月1日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。 但契約總價值經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其申報之契約總價值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。 |
| (二)前次移轉現值或原規定地價即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值，如果沒有移轉過的土地就以政府第一次辦理規定地價之地價為準。前次移轉現值或原規定地價，應按申報時最新公告之臺灣地區消費者物價指數調整之。 |
| (三)土地改良費用有下列幾項改良土地費用已繳納之工程受益費土地重劃費用因土地使用變更而無償捐贈一定比率作為公共設施用地之公告現值 |
稅率計算表
| 稅級別 | 計 算 公 式 |
| 第一級 | 應徵稅額 ＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）未達百分之一百者】× 稅率 ( 20% ) |
| 第二級 | 應徵稅額 ＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之一百以上未達百分之二百者】×【稅率 ( 30% ) －〔 ( 30% － 20% ) × 減徵率〕】－ 累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × A）註：持有土地年限未超過 20 年者，無減徵，A 為 0.10持有土地年限超過 20 年以上者，減徵率為 20%，A 為 0.08持有土地年限超過 30 年以上者，減徵率為 30%，A 為 0.07持有土地年限超過 40 年以上者，減徵率為 40%，A 為 0.06 |
| 第三級 | 應徵稅額 ＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之二百以上者】×【稅率 ( 40% ) －〔 ( 40% － 20% ) × 減徵率〕】－ 累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × B）註：持有土地年限未超過 20 年者，無減徵，B 為 0.30持有土地年限超過 20 年以上者，減徵率為 20%，B 為 0.24持有土地年限超過 30 年以上者，減徵率為 30%，B 為 0.21持有土地年限超過 40 年以上者，減徵率為 40%，B 為 0.18 |
| 自用住宅用地稅率一律 10% |
| 修正後一般土地稅率速算表 | |||||
| 持有年限/稅級別 | 20年以下 | 20年以上 | 30年以上 | 40年以上 | |
| 第 1 級 | a × 20% | a × 20% | a × 20% | a × 20% | |
| 第 2 級 | a × 30% － b × 10% | a × 28% － b × 8% | a × 27% － b × 7% | a × 26% － b × 6% | |
| 第 3 級 | a × 40% － b × 30% | a × 36% － b × 24% | a × 34% － b × 21% | a × 32% － b × 18% | |
| 備註a：土地漲價總數額b：原規定地價或前次移轉申報現值（按物價總指數調整後之總額） | |||||
| ◎ 說明減徵後稅率 ＝ 原稅率 －【（原稅率－最低稅率）× 減徵比率】 | |||||
都市更新土地增值稅優惠
1.本市更新單元內之土地及建築物，原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時，減徵土地增值稅40%。(實施期限至113年1月31日)
2.地主依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第1次移轉時，減徵土地增值稅40%。
3.實施權利變換，地主以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅。4.地主不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅40%。
5.實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，地主改領現金者，免徵土地增值稅。
6.因協議不成或土地所有權人不願或不能參與分配，由實施者分配予合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人之土地，視為土地所有權人獲配土地後無償移轉，其土地增值稅減徵40%並准予記存，於權利變換後再移轉時一併繳納。
台北市新北市土地增值試算
台北市土地增值稅試算
台北市民朋友，若想進一步了解台北市的土地增值稅公式，可點選以下網址進行試算哦!
新北市土地增值稅試算
新北市政府稅捐稽徵處表示，民眾參與都市更新往往擔心更新後需負擔更多的稅賦，為提高民眾參與都市更新意願，於108 年 1 月 30 日公布修正後都市更新條例後，新北市政府另新增 2 項稅捐減免優惠措施，減緩民眾負擔。
優惠如下:
1. 未來房屋未移轉者，房屋稅減半徵收期間可由 2 年延長至 12 年。
2. 以協議合建方式辦理產權移轉時，可減徵土地增值稅及契稅 40%。
新北不動產愛連網-3新北市土地增值稅試算:https://i.land.ntpc.gov.tw/iland/index.php/2019-01-11-09-49-36/2018-12-27-09-00-56
都市更新條例第67條
更新單元內之土地及建築物，依下列規定減免稅捐：
一、更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半徵收。但未依計畫進度完成更新
且可歸責於土地所有權人之情形者，依法課徵之。
二、更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年。
三、重建區段範圍內更新前合法建築物所有權人取得更新後建築物，於前款房屋稅減半徵收二年期間內
未移轉，且經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得延長其房屋稅減半
徵收期間至喪失所有權止，但以十年為限。本條例中華民國一百零七年十二月二十八日修正之條文
施行前，前款房屋稅減半徵收二年期間已屆滿者，不適用之。
四、依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅百分之四十。
五、不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅百分之四十。
六、實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者，免徵土地增值稅。
七、實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。
八、原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢
及財政狀況同意者，得減徵土地增值稅及契稅百分之四十。前項第三款及第八款實施年限，自本條
例中華民國一百零七年十二月二十八日修正之條文施行之日起算五年；其年限屆期前半年，行政院
得視情況延長之，並以一次為限。都市更新事業計畫於前項實施期限屆滿之日前已報核或已核定尚
未完成更新，於都市更新事業計畫核定之日起二年內或於權利變換計畫核定之日起一年內申請建造
執照，且依建築期限完工者，其更新單元內之土地及建築物，準用第一項第三款及第八款規定。
結語
總而言之，目前土地增值稅已經公開透明化，如果想要在都市更新或危老重建前，知道自己將需要繳納多少稅務或稅務種類，歡迎參考我們耕建築文章，也可以來電諮詢呦!
【備註:本文章內容僅提供參考，如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準】
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