『耕薪建設』是致力於都市更新領域多年的台北建商，主要服務為「都市更新」、「危老重建」兩大項目，今天要帶大家來了解何謂「都市更新」？又該如何透過我們的服務完成都更呢？若想知道更完整內容，請看耕薪建設所整理的都市更新懶人包！
都市更新，公私合作，耕薪與您共同創造雙贏！
我們的寶島「台灣」在不同時代背景及文化的薰陶下，擁有多風貌的建築設施，隨著經濟發展提升，都市化的腳步也逐漸加快，於1950年代至今，台灣的都市化速度，遠超越美國及其他亞洲國家，但在都市化如此快速的背後，進一步影響的是都市建設效率及生活品質。
隨著時代變遷，使都市早期發展的建築設施，已開始老舊不符現今需求，為改善民眾居住環境品質、維護公共安全，政府積極推動都市土地發展計畫，延續都市生命力，透過政府與民間團體合作，專家審議、民眾參與等方式，在兼顧社會、經濟、環境等層面下，加速都市再次發展，其中區分為「公辦」、「民辦」及「自辦」三種都更方法，而『耕薪建設』亦為此努力著。
一、都市更新條例、種類、方式｜都市更新懶人包
政府為促進都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與都市景觀，提升公共利益，特制定「都市更新條例」；本條例將依都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係、人文特色及整體景觀等，進行全面調查及評估，並視實際情況劃定更新地區、訂定或變更都市更新計畫。（文章內容參考：台北市都市更新處）。
1.都市更新方式
◆ 重建
指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地「使用性質」或「使用密度」。
◆ 整建
指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備並改進公共設施。
◆ 維護
指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。
2.都市更新種類
大眾只知道「公辦都更」，但是您知道其實都更也可以「民辦都更」及「自辦都更」嗎？
◆ 何謂公辦都更？
實施者為中央或直轄市、縣(市)主管機關，或受其委託、經其同意的都更事業機構，即屬公辦都更。在公辦都更中，不動產開發相關業者可透過公開評選程序，通過者即可受主管機關之委託而成為實施者。
◆ 何謂民辦都更？
由民間都更事業機構（建商）擔任實施者，並與土地及合法建築物所有權人協議分配比例，即屬民辦都更。
◆ 何謂自辦都更？
實施者為土地及合法建築物所有權人自行組織的都更團體或委託都更事業機構，即屬自辦都更。
3.都市更新申辦資格條件
🏙 位於都市更新計畫區域內。
🏙 符合地方政府更新單元劃定標準。
🏙 重建需30年以上合法建築物，整建、維護需滿20年以上合法建築物。
房子要進行都市更新的重建前，須為劃入「都市更新地區」或「都市更新單位」，若要查詢自家住宅，是否已經劃入更新地區或單位，可至「都市更新入口網」網站查詢。
以台北市為例，如有意參與都更，只要符合以下條件，也可提出申請都更劃定：
（一）都更面積條件劃定－都市更新單元劃定基準，須符合下列之一
🏙 為完整之計畫街廓者。
🏙 街廓内面積在2000平方公尺以上者。
🏙 街廓内鄰接2條以上之計畫道路面積大於該街廓四分之一，且在1000平方公尺以上者。
🏙 街廓内相鄰土地業已建築完成，其面積在1000平方公尺以上，卻無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻，並為一次更新完成者。但若其面積在500平方公尺以上，需敘明理由，經審議委員會審議通過者。
🏙 跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之一，並採整體開發，且不影響各街廓内相鄰土地之開發者。
小叮嚀：「街廓」的定義為都市計畫範圍內，四周被都市計畫道路圍成之土地，以基地四周面臨計畫道路為原則，如因基地鄰接永久性空地、公園、廣場、堤防、河川等，其鄰接部分邊界得視為街廓邊界。都更土地以街廓為單元。
（二）環境條件－9項指標中須符合至少2項
🏙 更新單元內屬非防火構造之窳陋建築物棟數，占更新單元內建築物總棟數比例達二分之一以上，並經下列方式之一認定者：
（一）經建築師或專業技師辦理鑑定並簽證。
（二）經專業機構辦理鑑定
🏙 更新單元內之巷道有下列情形之一者：
（一）現有巷道寬度小於六公尺者之長度占現有巷道總長度比例達二分之一以上。
（二）屬臺北市政府消防局公告之搶救不易狹小巷道。
🏙 更新單元內建築物符合下列各種構造之樓地板面積占更新單元內建築物總樓地板面積比例達二分之一以上，且經專業機構依都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法辦理結構安全性能評估之初步評估，其結果為未達最低等級或未達一定標準之棟數，占更新單元內建築物總棟數比例達二分之一以上者：
（一）土磚造、木造、磚造及石造建築物。
（二）二十年以上之加強磚造及鋼鐵造。
（三）三十年以上之鋼筋混凝土造及預鑄混凝土造。
（四）四十年以上之鋼骨混凝土造。
🏙 更新單元內建築物有基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形，足以妨害公共安全之棟數占更新單元內建築物總棟數比例達二分之一以上，且前揭建築物之構造符合前款各目年限，並經下列方式之一認定者：
（一）經建築師或專業技師辦理鑑定並簽證。
（二）經專業機構辦理鑑定。
🏙 更新單元內建築物經臺北市政府工務局衛生下水道工程處確認，未銜接公共污水下水道系統之棟數占更新單元內建築物總棟數比例達二分之一以上。
🏙 更新單元內符合第三款所定各目構造年限之合法建築物棟數，占更新單元內建築物總棟數比例達三分之一以上，且符合下列二款情形之一：
（一）無設置電梯設備之棟數達二分之一以上。
（二）法定停車位數低於戶數十分之七之棟數，達二分之一以上。
🏙 更新單元內未經臺北市政府（以下簡稱本府）開闢或取得之計畫道路面積占更新單元內總計畫道路之面積比例達二分之一以上。
🏙 更新單元內之合法建築物現有建蔽率大於法定建蔽率，且現有容積未達法定容積之二分之一。
🏙 更新單元內平均每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平均水準之三分之二以下，或更新單元內每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平均水準之戶數比例達二分之一以上。
二、都市更新流程
若欲自行都更，卻非政府「都市更新單元」的劃定範圍內，務必先確定是否符合都更條件，確認符合後，可和鄰近土地及合法建物的所有權人合組更新單位，「擬訂更新事業概要」確定更新單元範圍、簽訂都更委託書、提供都更事業概要同意書。
接著第二階段需擬定房屋重建的「都市更新事業計畫」，確定都更案的實施者、建築設計內容、容積獎勵、財務計畫等細節；此外還需擬定「都市更新權利變換計畫」，主要著重在權利價值的估價、選配程序以及更新成本的提列，共分為三階段。
民辦都更申辦流程：
階段一：更新單元劃定
- 鄰地協調
- 範圍內說明會
- 申請掛件（環境指標與範圍檢討書併審）
- 審議會審議（面積小於1,000m2，須提審議會審議）
- 核准公告
階段二：擬訂都市更新事業計畫
- 擬定都市更新事業計畫
- 召開事業計畫公聽會
- 都市更新事業計畫報核
- 政府都市更新處收件審查
- 公開展覽30日
- 召開公辦公聽會
- 幹事會審查
- 聽證
- 都市更新審議委員會審議
- 都市更新事業計畫核定發布
階段三：都市更新權利變換計畫
- 權利變換意願調查
- 土地相關權利的協調
- 舊違章戶處理方案
- 都更前價值評估
- 擬具權利變換計畫
- 分配單元規劃
- 都更後價值評估
- 自辦公聽會
- 權利變換計畫
- 政府都市更新處收件審查
- 公開展覽30日
- 召開公辦公聽會
- 權變小組審查
- 聽證
- 提請審議會審議
- 都市更新權利變換計畫核定發布
等三階段皆完成後，就會進入申請建照、公開發包施工、都市更新事業實施的流程，待更新事業也建造完畢，最後移交及備查，就全部大功告成。
三、都市更新獎
都更與危老重建的獎勵有何分別呢？
「都更條例」與「危老條例」雖有些雷同，但都更條例在獎勵部分並無申請時程限制，且可申請與危老條例不同之多元獎勵，賦稅部分除原有的地價稅、房屋稅等減免外，另有土地增值稅及契稅之減徵獎勵。
◆ 都更容積獎勵
中央政府制定都更容積獎勵共有13項。
※詳細內容歡迎參考：5大參與都市更新好處，獎勵補助稅務減免大公開！
◆ 都更稅賦優惠
※都市更新賦稅相關資訊參考：辦理都市更新可以有都更稅務減免，是哪些稅目可以享有優惠？
四、都市更新相關補助
都更不只有重建，只要符合都更條件，整建及維護也可申請補助哦！
政府為鼓勵民眾重新檢視自宅居住安全，提升自主更新實施率，特訂定「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新作業須知」，並編列相關預算提供經費補助，協助民眾辦理老舊建築物重建、整建及維護，以增進居住環境品質，讓住宅變得更加美觀也更加安全，進而改善都市景觀風貌、提升公共利益和生活機能。
補助範圍及項目
以重建方式實施者，可申請下列補助：
- 擬訂都市更新事業計盡經費（含更新會行政作業費）。
- 擬訂權利變換計畫經費。
以整建或維護方式實施者，可申請下列補助(各縣市政府規定略有不同，最新法令請洽各縣市政府主管機關)：
- 擬訂都市更新事業計畫有關經費。
🏙 擬訂都市更新事業計畫經費。
🏙 建築物耐震能力詳細評估經費。
🏙 結構補強設計經費。 - 都市更新事業計畫實施工程經費，補助項目（申請本項工程經費,必須施作前三點項目）
🏙 老舊建築物立面及屋頂突出物修繕工程。
🏙 老舊招牌、突出外牆面之鐵窗及違建拆除。
🏙 空調、外部管線整理美化。
🏙 建築基地景觀綠美化。
🏙 屋頂防水及綠美化。
🏙 增設或改善無障礙設施。
🏙 依公寓大度管理條例規定設置之防墜設施。
🏙 其他因配合整體整建或維護工程之完整性經審查同意之必要工程項目。
🏙 增設昇降機設備。
🏙 提高建築物耐震能力。
申請提高建築物耐震能力詳細評估、結構補強及增設昇降機設備工程經費之補助者，不受申請時間之限制，得隨時受理提案隨即審查。
耕建築從住戶居住安全、居住健康出發，重新創造人與都市的對話！
「都市更新」是讓老房子透過整合重建、整建、維護而翻新的計畫，除了讓房屋符合現代化的社會需求，也更能提升都市整體的生活品質與機能。
「都市更新」就像是城市的再生種子，能讓整個城市萌芽發展再進化。但大眾對於「都市更新」的既定印象多為負面，倘若因此捨棄都更美意，忽視自身居住安全，除了惋惜也可能埋下公共安全及高齡長者生活不便等不定時炸彈，因此正需「耕建築」這樣的優質都更建設公司，擬訂完善的建築規劃，兼顧多方專業面，才可進而提高民眾重建意願，改善住宅環境，增進生活機能，也使市容景觀煥然一新，得以讓台灣這個美麗的寶島永續發展、永續經營。
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本文章撰寫為『耕薪建設』依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋，若與現行法規有所出入，盡請見諒，但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊，我們將有專人為您解釋。
