都市更新Q&A｜都更流程、條件、費用、補助，完整細節全解析！

都更後住戶可實拿的室內面積，需考量「建蔽率」、「容積率」和建商的「建築成本」、「人力成本」，以及都更改建期間瑣碎費用等等，除非重建時的容積比原先的容積多，或者是新建物的房價高、建商成本低，否則室內面積「1坪換1坪」只能是口號！目前市場上大多的合建案，依各縣市及區位不同，建商分配比區間介於30%~60%，住戶則為70%~40%，若住戶考量資金問題，那就必須有室內面積縮水的心理準備；否則依「使用者付費」概念，要室內面積不縮水，便要有荷包縮水的打算。
※延伸閱讀：都更坪數換算，真的可以一坪換一坪嗎？協議合建與權利變換選哪個最有利？

都市更新條例中明文規定，只要超過法定同意門檻，即使沒有取得所有住戶同意，仍可申請都市更新。

實施者擬訂或變更都市更新事業計畫報核時，應經一定比率之私有土地與私有合法建築物所有權人數及所有權面積之同意；其同意比率依下列規定計算。但私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過十分之九同意者，其所有權人數不予計算：

◆ 依第十二條規定經公開評選委託都市更新事業機構辦理者：
應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意。但公有土地面積超過更新單元面積二分之一者，免取得私有土地及私有合法建築物之同意。實施者應保障私有土地及私有合法建築物所有權人權利變換後之權利價值，不得低於都市更新相關法規之規定。

◆ 依第二十二條規定辦理者：
(1)依第七條規定劃定或變更之更新地區，應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意。
(2)其餘更新地區，應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過四分之三，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。

◆ 依第二十三條規定辦理者：
應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之四，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意。

◆ 改善居住品質及環境。
◆ 提升房屋抗震功能、建築安全。
◆ 房屋建築美觀，提升土地與建物價值。
◆ 改善市容、增進公共利益。
◆ 可申請容積率獎勵、相關稅賦減免與補助。

◆ 都市更新會經核准立案者，補助新臺幣(以下同)十萬元。
◆ 都市更新事業概要經核定者，其補助上限為五十萬元。
◆ 擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫，經核定發布實施者，都市更新事業計畫補助上限為二百七十萬元；權利變換計畫補助上限為三百萬元。但申請報核時未核定或得免擬具都市更新事業概要者，得酌予提高補助額度，都市更新事業計畫最高以二百九十五萬元為限，權利變換計畫最高以三百二十五萬元為限。
◆ 稅捐減免：如地價稅減徵、房屋稅減徵、土地增值稅、契稅等減免優惠。

除內政部訂定之補助項目外，台北市政府為鼓勵都更進行，增加補助金額及範圍，設立都市更新會，可補助新臺幣80萬，加上內政部原定的都市更新事業計畫補助經費500萬，合計最高可達580萬！

※延伸閱讀：5大參與都市更新好處，獎勵補助稅務減免大公開！

依都更方式，若為建商協辦都更，可交由建商代為處理，若為自辦都更需自行向各縣市政府之主管機關(可洽都市更新處了解)提出申請。

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所有權為地主，過程中與代理實施者共同合作完成都更重建。
◆ 更新完所有利益皆為地主所有，無需分潤。
◆ 發包過程採公開招標，地主可清楚瞭解營建發包單價。
◆ 分回部分若全數出售，因建物價值提昇，扣除更新重建費用後，可享受更新後之最大的利益。

更新重建過程中，由建商主導，地主與建商按協議後比例分回。
資金由建商出錢，代住戶處理所有的流程，較為方便。
產權分配的土地比例、建物坪數，由「土地所有權人與建商協商、談判」達成分配協議。
如果沒有龐大資金，那麼合建就是你的最佳選擇，建商幫你出錢又出力!
※詳細資訊：委建是什麼？合建是什麼？6大重點，耕建築不藏私告訴你！