『耕建築團隊』是致力於都市更新領域多年的台北建商，主要服務為「都市更新」、「危老重建」兩大項目，今天要帶大家來了解「都市更新」的細節，並告訴大家，該如何透過我們的服務進行都更？若想知道更完整內容，就跟著耕薪的腳步往下看！
不論什麼東西都會變老變舊，都市更新的核心價值，是「更新」，目的是為了淘汰有安全疑慮的老舊建物。更新的同時也將提升環境品質、新的設計、新的觀念，居住的更新將不只是建築本身，而是擴及城市裡的人們，其生活裡的每個角落。
都更坪數換算到底怎麼算？真的可以一坪換一坪嗎？
都更坪數換算是在都市更新流程的哪一個步驟？
今天就讓耕建築來幫大家解答！
一、都更坪數換算，真的可以一坪換一坪嗎？
1.一坪換一坪只是口號！
改建「一坪換一坪」為什麼這麼難？
有一棟五層樓的老公寓在推動改建，其中一位住戶跑來問我，改建完會變成幾層樓？我回答「15層」，沒想到，住戶接著說「那我們可以1間換3間囉！因為5層變15層，是3倍」。
室內面積「1坪換1坪」都不太容易了！1間換3間？當然不可能！為什麼這麼說？
用你我都懂得的話來解釋一下建蔽率、容積率；現在你有一張白紙，上面有100個1公分乘以1公分的格子，然後給你最多225個1公分乘以1公分的方塊，要求你把這些方塊放在白紙上，但規定最多只能使用45格，剩下的方塊可以往上疊。
其中，「最多45格」的規定就是「建蔽率」，會牽制平面的使用面積，「最多225個方塊」則為容積率，會影響樓層的高度。而台北市常見的第三種住宅區土地，建蔽率就是45%、容積率為225%。
以台北市的第三種住宅區來看，假設100坪，以往建蔽率為60%， 4層樓公寓算，容積率為240%（60%×4），樓梯間大約占5%，所以室內面積（不含陽台）的容積率為228%（240%×0.95）。
假設現在民眾利用《危老條例》改建，拿到容積獎勵加時程獎勵上限最高值1.4倍， 可以蓋到容積率315%（225%×1.4）。換算一下，228%是315%的72.4（228/315），所以跟建商合建，建商拿到全案的27.6%，原屋主至少要拿回72.4%才能室內面積不縮水。
那麼問題來了，建商經營也是需要成本費用的，分回的坪數賣掉之後，要能夠因應建築成本、人力成本、甚至還有改建期間，地主在外租屋的租金等等。
所以房價愈高「餅」愈大，建商分回較少的坪數就能因應開支，地主當然可以分到相對多的坪數；反之，房價愈低的地方，建商愈不想碰，因為地主分回一定大幅縮水，意願低、 案子難成。除非重建時的容積比原先的容積多很多，或者是新建物的房價夠高、建商的成本夠低，否則室內面積「1坪換1坪」真的只是口號！
因為分配比受到房價影響，故各區域不盡相同，若以台北市為例，目前市場上多數的合建案，建商的分配比介於30%～50%之間，地主則分回70%到50%，明顯和72.4%有落差，所以地主不願出資，就要有室內面積縮水的心理準備；否則「使用者付費」，室內面積不縮水，便要有荷包縮水的打算。
老屋重建不應該只關心資金，因為改建後，讓人安心居住的空間才是最重要的！
2、都更坪數分配到底該怎麼分？
分配方式條規定於《都市更新條例》第51條，主要為「分配建物」或「現金補償」兩種。
◆ 分配建物
權利變換後之土地及建築物扣除折價抵付之共同負擔，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。
◆ 現金補償
不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。
二、協議合建VS權利變換
簡而言之，「協議合建」就是建商跟地主自行協議分配坪數，「權利變換」則是按照中央政府規範的條例，依評估土地所有權的價值比例，來進行分配。
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