台灣都市化程度高，但同時也面臨老屋問題的挑戰。以台北市為例，有超過65.5萬戶建築物屋齡超過30年，而全台完成都市更新的僅約2萬戶，速度極為緩慢。對於像90歲呂媽媽這樣的高齡房屋持有者，想將父輩留下的老房傳承給下一代，究竟應該選擇都市更新還是危老重建，才能更有效提升房屋價值並確保居住安全？
本文將深入探討都更與危老的優劣勢對比，解析老屋重建的困難，並提出可行的解決方案，幫助像呂媽媽這樣的家庭做出最適合的決定。
台灣都更的發展瓶頸
雖然都市更新政策已實施多年，但進展緩慢的原因，耕薪建設董事長黃張維提出了以下三大主因：
1. 公部門執行效率低
都市更新需依賴多數決制度，即使已達到80%的同意門檻，但剩餘20%的住戶若選擇抗議或訴訟，進程便可能大幅延遲。而當公部門面臨壓力，執行效率往往進一步降低。
解決方案：政府應針對反對住戶提供更透明且有效的協調機制，並加速相關審議流程。
2. 民眾認知不足
許多民眾對都市更新的容積獎勵、權利變換分配等機制不了解，導致不信任或抗拒。例如，同樣是都更後的分配，有些住戶可以換得比原來多的面積，有些卻換不到原有面積，容易產生爭議。
解決方案：建商或政府可舉辦更多說明會，透過模擬案例，清楚解釋住戶的權益保障機制。
3. 建商誠信問題
過去有部分建商資訊不透明，甚至簽訂對地主不利的條款，影響整體信任。幸好隨著2018年《都市更新條例》的修法，所有更新細節現已明確納入法規，住戶權益獲得更多保障。
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都更與危老的比較：該如何選擇？
在選擇都更或危老時，住戶應考量基地條件、程序難度與補助獎勵等因素。以下是一個簡明的比較表：
| 項目 | 都市更新 | 危老重建 |
|---|---|---|
| 適用建築 | 老舊社區或大規模建築物 | 民國63年以前（1974年）建物 |
| 門檻 | 需達到80%同意比例 | 需100%住戶同意 |
| 補助與獎勵 | 容積獎勵最高50%，依地區而定 | 基準容積30%獎勵 |
| 流程難度 | 劃定、事業計畫、權利變換三大階段，耗時較長 | 流程簡化，適合小型建物 |
| 適用對象 | 適合大社區或多棟建物 | 適合單一建物或基地較小的案例 |
都市更新三大階段解析
都市更新是較複雜的過程，以下是主要階段的解析與注意事項：
1. 劃定階段
都市更新的第一步是劃定範圍，需符合以下條件：
- 基地面積達1000平方公尺以上（約303坪）。
- 建築物有兩面臨路。
- 鋼筋混凝土結構且屋齡超過30年。
2. 事業計畫階段
在此階段，住戶可透過公聽會、聽證會表達意見，確保計畫的透明性。公開資訊是促進住戶信任的關鍵。
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3. 權利變換階段
此階段決定住戶的分屋或分售比例，涉及公設比、建築成本等問題。理想狀況是一坪換一坪，但實際上很難達成，住戶需詳細了解合約條款。
成功案例分享：呂媽媽的危老重建之路
一位90歲的呂媽媽，希望將父親留下的兩棟透天公寓傳承給五個孩子。由於基地較小，原本屬於都更計畫範圍，但因部分住戶不同意，計畫被迫取消。在耕薪建設的協助下，她改以危老重建方式重新申請，成功完成夢想。
挑戰：建築成本原估一坪18萬，最終實際發包成本高達36萬。
解決方案：透過合理的容積獎勵與政府補助，最終達成項目收益平衡。
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國際借鑑：台灣都市更新的改進空間
相較於台灣的緩慢進展，日本的都市更新效率值得借鑒。例如，東京透過**「再開發權利交換制度」**，每年完成上萬戶老建築更新。台灣可以學習以下做法：
- 簡化程序：減少不必要的審議與重複性程序。
- 提高補助額度：吸引更多住戶參與更新。
- 加強透明化機制：促進住戶與建商間的信任。
結論：選擇最適合的更新方式
無論是都市更新還是危老重建，都需要根據基地條件與家庭需求作出選擇。與信任的建商合作（如耕薪建設），並清楚了解相關法規與補助政策，是推動更新成功的關鍵。
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