都更重建與危老重建各有其適用條件與優缺點，而部分老屋可能同時符合兩種申請資格。這時，屋主應該如何選擇對自己最有利的方案？在我們團隊經手的重建案中，這樣的案例並不少見。我們會透過評估基地條件、屋主人數及重建效益，來協助屋主決定該申請哪種重建方式，確保順利推動重建計畫。
選擇重建方式的兩大關鍵準則
當屋宅同時符合都更重建與危老重建的條件時，屋主可從以下兩大因素進行評估：
1. 基地規模：1000平方公尺是關鍵門檻
✅ 基地小於1000平方公尺 → 建議優先考慮危老重建
- 危老重建對基地大小沒有最低要求，程序也較簡單，申請通過後最快3至6個月即可進入實施階段。
- 都更重建雖可透過特別申請來進行小規模基地的開發，但門檻較高，且審查時間較長。
✅ 基地大於1000平方公尺 → 可考慮都更重建
- 若基地規模較大，且有通過地區審議會的可能性，都更重建可提供更高的容積獎勵與規劃彈性，例如增加公設、停車位及社區休閒空間等。
- 但須注意審查與整合時間較長，從申請到實施可能需要5到10年，甚至更久。
2. 屋主人數：取得同意門檻的難易度
✅ 住戶少、產權單純 → 建議危老重建
- 危老重建需要取得100%住戶同意，因此若屋主人數較少、產權較單純，較容易達成共識，程序也較快。
✅ 住戶多、產權複雜 → 建議都更重建
- 都更重建只需獲得80%住戶同意即可申請，對於住戶較多、意見分歧的社區來說，這是一個較容易達成的門檻。
- 雖然都更重建流程較長，但在有政府輔導與規劃下，對於整體社區發展較有利。
如何選擇最有利的申請方式？
除了基本資格條件外，屋主還需考量容積獎勵、稅務優惠及重建時程，以確保選擇最合適的方式。
1. 容積獎勵與稅務優惠
- 都更重建：容積獎勵最高可達基準容積的1.5倍，且有較多稅務減免，如土地增值稅、契稅與地價稅。
- 危老重建：容積獎勵最高為基準容積的1.3倍，但時程獎勵可提供額外10%容積獎勵，適用期限內可爭取較高容積。
✅ 若社區規模大、發展潛力高，且希望獲得較多容積獎勵與稅務優惠 → 可選擇都更重建。
✅ 若希望縮短審查與施工時間，並儘快完工入住 → 危老重建是較佳選擇。
2. 重建時程與風險評估
- 都更重建：因涉及較多住戶與政府審查，流程較長，可能需時5至10年以上，風險較高。
- 危老重建：審核速度較快，最快3至6個月內通過審查，約3年內完工，適合急需改善居住環境的屋主。
✅ 若屋主希望快速重建、降低變數與風險 → 優先考慮危老重建。
✅ 若不急於重建，且能等待較長時間來換取更高獎勵 → 可選擇都更重建。
案例分享：從40年老宅變身25層大樓的成功經驗
我們團隊曾協助一個位於台北市羅斯福路的**「耕曦」建案，這個社區的基地規模超過1000平方公尺，符合都更重建與危老重建的資格。但因住戶數多，無法取得100%同意，因此我們選擇了都更重建**。
經過11年整合、規劃與施工，原本老舊的4層樓鋼筋水泥建築，成功重建為25層樓鋼骨結構大樓，提升社區安全性與價值。這個案例證明，即使都更重建時間較長，但對於大規模社區來說，仍然是一個值得投入的選擇。
結論：如何做出最佳選擇？
📌 選擇危老重建的情境
✅ 基地小於1000平方公尺，適合小型基地重建
✅ 住戶數少，較容易取得100%同意
✅ 需加快重建時程，3至5年內完工
📌 選擇都更重建的情境
✅ 基地大於1000平方公尺，有更多規劃空間
✅ 住戶數多，較難取得100%同意，可改採80%同意門檻
✅ 可等待較長時間，以獲得更高的容積獎勵與賦稅減免
無論選擇哪種方式，最重要的是要有完整的評估與規劃，確保重建計畫能夠順利推進，讓屋主與社區都能獲得最大利益。
如果您正考慮都更或對此有疑問，歡迎聯繫耕薪建設，讓我們幫助您實現家的新生！
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