台灣是全球都市化程度最高的國家之一，但台北市卻有高達七成以上的房屋為超過30年的老宅。隨著地震頻發，老舊房屋的安全性逐漸成為社會關注的焦點。根據統計，截至2022年底，全台僅完成約2萬戶的都市更新，速度之緩慢令人擔憂。究竟為什麼都更推動如此困難？又如何破解這些挑戰？
在Podcast節目《毛利小姐變有房》中，耕薪建設董事長黃張維以其專業與豐富經驗，深入剖析都市更新的背後矛盾，分享他對未來都更發展的期許及建議，同時也介紹其新書《大都更時代攻略：耕築居安家園》的核心內容。
都市更新的三大挑戰：政策、認知與信任
都市更新是一項涉及多方利益的艱鉅工程，黃張維將其中的困難歸納為三大挑戰：
1. 行政效率與政策推動的困境
黃張維指出，政府推動都市更新的政策雖已經實施多年，但實際執行效率不彰。尤其是2012年士林「文林苑強拆事件」後，政府在執法與審議過程中更加謹慎，以避免激化矛盾，但也因此拖慢了審議速度。
他強調：「行政效率不僅影響整體推動進度，還會加劇住戶與公部門之間的不信任，形成一種惡性循環。」
2. 住戶的分歧與認知落差
在推動都市更新的過程中，住戶之間往往存在利益分配上的分歧。有些住戶認為改建後應「一坪換一坪」，甚至期待分得更多坪數；而另一些住戶則因改建成本高或對未來收益的擔憂，遲遲不願簽署同意書。
黃張維指出：「一棟建築物裡，不同樓層的住戶擁有不同的使用權與市場價值，這些分歧需要通過透明的估價和溝通來協調。」
3. 對實施者的信任缺失
在過去的都市更新案例中，一些建商因缺乏誠信或透明度，導致住戶對實施者的信任大打折扣。黃張維認為，解決這一問題的關鍵在於專業化與公開化，他說：「我們需要讓住戶看到一個清晰的流程和合理的分配方案，並確保所有步驟都在陽光下進行。」
破解迷思：都市更新的條件與現實
1. 老宅的判定標準與更新條件
黃張維解釋，符合都市更新條件的房屋通常需要達到以下標準：
- 房屋年齡超過30年，結構為RC鋼筋混凝土。
- 基地面積超過1000平方公尺（約303坪），且至少有兩面臨路。
- 缺乏現代化設施，如停車位或電梯。
這些條件可以由都市更新處或專業建設公司進行評估，幫助住戶判定是否符合更新資格。
2. 「一坪換一坪」的期待是否合理？
「一坪換一坪」是多數住戶的期待，但在實際操作中，由於消防設施、結構安全等現代建築規範的提升，建築公設比增加，成本也隨之上升。黃張維建議住戶應更多考慮改建後的生活便利性與安全性，而不僅僅是單一坪數的回報。
3. 高齡化社會的特殊需求
2025年，台灣將邁入超高齡社會，黃張維指出：「有些獨居老人並不需要改建，或是缺乏時間等待長達10年的更新過程。」他呼籲政府和建商針對高齡住戶提供更多元化的選擇，例如增加改建後的出租收益，或設計符合高齡者需求的住宅方案。
提升效率：2018年修法的進步與挑戰
2018年的都市更新修法為推動效率注入新動力。修法後：
- 獎勵條件更加明確，住戶可根據建築節能、綠建築等級獲得不同的容積獎勵。
- 審議程序透明化，包括增設公聽會與聽證會，讓住戶與實施者在早期階段就能充分溝通。
但黃張維也坦言，修法增加了流程的複雜性，導致時間成本有所上升。他建議，應在推動透明度與效率之間取得平衡，減少住戶與建商的溝通障礙。
都市更新的未來：誠信與共識是關鍵
在節目的最後，黃張維分享了他對都市更新未來發展的深刻見解。他認為，都市更新並非僅僅是房屋改建，而是一場系統性的社會工程，需要政府、建商與住戶共同努力。他提出了三個核心方向：
- 推動多元化的溝通平台
建立由政府主導、建商參與、住戶共同合作的溝通平台，可以幫助住戶了解更新的流程與條件，並減少資訊不對稱帶來的誤解與矛盾。黃張維強調，透明的溝通是建立信任的基石，也是成功推動都更的關鍵。 - 創造標竿案例樹立信心
成功的都市更新案例可以成為推廣的最佳宣傳。黃張維建議，通過完成一批規模適中、效益顯著的示範性更新案，讓住戶更直觀地感受到都市更新帶來的生活改善與安全保障，進一步提高參與意願。 - 因應高齡化社會，設計友善居住空間
黃張維指出，隨著台灣邁入超高齡社會，都市更新不僅是對老舊建築的重建，也是為未來打造宜居環境的重要契機。他呼籲公部門與業界更多考慮高齡住戶的需求，例如無障礙空間設計、社區型托老服務，以及結合公共設施的整體規劃，讓都更成果真正服務於每一位住戶。
黃張維的期許：打造新世代的城市安全與美好生活
黃張維用一句話總結了他對都市更新的願景：「都市更新是一場關於信任與合作的社會行動，只有各方攜手，才能重塑我們對城市未來的想像。」
都市更新的道路或許崎嶇，但它承載的不僅是城市面貌的改善，更是無數家庭對美好生活的期盼。在這場長達十年的工程中，誠信與專業是實施者的責任，共識與理解則是住戶的支持力量。
隨著政策的完善、流程的透明化以及各方的不懈努力，台北的都市更新正在走向更積極的未來。或許有一天，都市更新不再是「迷思」，而是一項大家願意共同參與的幸福計畫。
結語：
在未來的城市更新故事中，我們每一個人都是參與者，也是受益者。無論是關注安全，還是追求更便利的生活環境，都市更新都是一場值得期待的旅程。我們期待台灣的每一棟老屋都能迎來嶄新的面貌，每一個家庭都能擁有更加幸福的居住空間。
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