隨著臺灣地震風險的增加，都市更新已不僅局限於處理老舊建築，防災型都市更新成為政府進行地區重建的重要工具。特別是在耐震力不足的建築物上，防災型都更計畫透過容積獎勵等機制，提升居住安全性並促進老舊建築更新。本文將解釋防災型都更的定義、其容積獎勵與同意比例，並比較它與一般都更的差異，以及臺北市和新北市的實施差別。
防災型都更的定義
由於臺灣位於地震帶，建築物的耐震力成為都市安全的重要指標。防災型都更（都市更新耐震力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法）的核心在於加速耐震力不足建築物的重建，減少因地震可能造成的危險。根據內政部的規範，凡是經過結構安全性能評估，ID值小於0.35 的建築物，或是在民國63年2月15日前取得使用執照的合法建築物，都可以申請防災型都更。
臺北市自蔣萬安市長宣布進入「大都更時代」後，特別針對耐震不足的建築物推動了臺北市防災型都市更新細部計畫案（防災都更懶人包(上網)3_1130424更新），旨在保障市民的生命財產安全。
臺北市防災型都更容積獎勵
容積獎勵是防災型都更的核心激勵機制，根據內政部「都市更新耐震力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法」的規定，耐震力不足的建築物可申請原建築容積的1.3倍。在臺北市，滿足特定條件後，最多可申請基準容積30% 的容積獎勵。這四項條件包括：
- 結構安全：提升建築物的耐震性能。
- 耐候韌性：提高建築的抗老化、抗風化能力。
- 居家防災：確保住宅內的防災設備齊全。
- 環境友善：綠建築設計、環保措施等。
符合這些條件的建築，還可以額外增加容積獎勵，最高不超過基準容積的兩倍。此外，若建築為高氯離子混凝土結構或有其他容積移轉條件，也能進一步獲得額外獎勵。
臺北市防災型都更同意比例與申請資格
同意比例是進行都市更新計畫的關鍵因素之一。根據都市更新條例第37條，防災型都更在臺北市需獲得：
- 公劃地區：75%的所有權人同意。
- 自劃地區：80%的所有權人同意。
在新北市，則需要全體所有權人或80%以上所有權人的同意才能啟動防災型都更計畫。
申請資格方面，臺北市的防災型都更適用於以下情況：
- 都市更新方式重建：必須以都市更新的形式進行重建。
- 基地面積達1000平方公尺以上。
- 合法建築物：領有使用執照，或經政府認定為合法的建築物。
- 耐震力不足建築物：經過結構安全性能評估，ID值小於0.35的建築物可以申請。
防災型都更申請流程
防災型都更的申請流程相對嚴謹，需經過多個步驟：
- 結構安全評估：建築物需經過初評或詳評，確認ID值小於0.35。
- 文件提交：將合法建築物的證明文件及結構安全性能評估報告一併送交臺北市政府。
- 取得建造執照：實施者須在都更計畫核定後的1年內提出建造申請，否則將失去資格。
防災型都更與一般都更的差異
防災型都更和一般都更的主要差異在於重建的適用對象與容積獎勵。防災型都更專注於處理耐震力不足或老舊危險的建築，並給予更高的容積獎勵以促進重建。
| 項目 | 防災型都更（臺北市） | 一般都更 |
|---|---|---|
| 基地面積 | 1000平方公尺以上 | 1000平方公尺以上 |
| 容積獎勵 | 臺北市：基準容積30％+都更獎勵容積最高50% 新北市：基準容積或原容積容積50% | 基準容積最高50% |
| 稅務獎勵 | 地價稅、房屋稅等 | 土地增值稅、契稅、房屋稅等 |
| 申請資格 | 1.於政府劃定都市計畫地區 2.耐震力不足，評估後ID值小於0.35 | 1.於政府劃定都市計畫地區 2.屋齡30年以上 |
| 申請時間 | 法規實施日起五年內 | 無期限 |
臺北市與新北市防災型都更的差異
在實施細節上，臺北市與新北市的防災型都更有所不同：
| 項目 | 臺北市 | 新北市 |
|---|---|---|
| 基地面積 | 1000平方公尺以上 | 無基地面積限制 |
| 同意比例 | 公劃區75%，自劃區80% | 1. 變更都市計畫 並逕行申請建築執照之情形：全體所有權人的同意 2. 變更都市計畫並依 都市更新 條例辦理之情形：八成以上所有權人同意 |
| 容積獎勵 | 基準容積30% | 基準容積或原容積50% |
| 申請時間 | 實施日起五年內（至118年3月27日止） | 實施日起五年內（至116年8月31日止） |
| 其他獎勵 | 無 | 自立都更補助最高達630萬 |
常見問題與解答（FAQ）
Q1：什麼是公劃區與自劃區？
A1：公劃區是指由政府主導規劃的都市更新地區，通常是經過政府評估後，劃定為優先進行都市更新的範圍。這類區域通常已經具備基本的都市計畫，且有較高的公共安全或環境改善需求。由於政府的介入，公劃區的申請流程相對較為簡便，且同意比例要求較低。
• 自劃區則是由私人業者或居民自行提出的都市更新區域，必須經過政府審核後才能進行都市更新。由於是私人主導，自劃區的同意比例通常較高，一般需要達到80%的所有權人同意才能進行都市更新。
Q2：什麼是ID值？
A2：ID值代表建築物的耐震性能指標，是經過結構安全性能評估後的量化結果，用來判定建築物的耐震力是否足夠。ID值越低，表示建築物的耐震能力越差，危險性越高。根據內政部的規範，當ID值小於0.35時，建築物被認定為耐震力不足，符合進行防災型都市更新的條件。這個評估是進行防災型都更的第一步，確保該建築物有進行重建的必要性。
Q3：什麼是獎勵容積？
A3：獎勵容積是政府為了鼓勵民眾或開發商進行都市更新、危老重建或特定類型建築提升，給予的額外建築容積。這些獎勵可以讓開發商或住戶在同樣的土地上蓋出更多的樓地板面積。防災型都更中，當建築物符合結構安全、居家防災、環境友善等特定條件時，可以獲得最高達基準容積30% 的容積獎勵。此外，其他情況如綠建築、海砂屋等也可能獲得不同類型的獎勵容積。
Q4：什麼是基準容積？
A4：基準容積是指政府對某塊土地所允許的基本建築容積。基準容積決定了該土地上的建築物能夠蓋出多少總樓地板面積。每個地區的基準容積不同，根據土地用途（如住宅區、商業區）和地區規劃會有所變動。例如，一些商業區的基準容積可能較高，以便支援更多樓層的開發。而防災型都更的容積獎勵則是在基準容積的基礎上，提供額外的建築空間。
Q5：防災型都更的容積獎勵上限是多少？
A5：在臺北市，防災型都更的容積獎勵上限通常為基準容積的30%。這意味著在符合耐震提升、環境友善等條件後，可以在原有的基準容積上額外增加建築空間。然而，總容積獎勵不應超過基準容積的兩倍，這是為了避免過度開發影響城市的規劃平衡。
結論：防災型都更的未來
防災型都市更新不僅提升了建築物的耐震性能，還促進了城市的安全發展。臺北市的防災型都更政策特別針對耐震力不足的建築物，提供了較高的容積獎勵，鼓勵民眾參與老屋重建。然而，由於申請流程複雜且同意比例要求高，地主和住戶需要謹慎規劃。
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