『耕建築團隊』是致力於都市更新領域多年的台北建商，主要服務為「都市更新」、「危老重建」兩大項目，今天要帶大家來了解何謂「危老重建」？又該如何透過我們的服務完成老舊建築改建？若想知道更完整內容，就跟著耕薪的腳步往下看！
您想過嗎？不只是人，房子也有老化危機！
家，是永遠的避風港，是裝載回憶的無價之寶，每一間房子都可能具有它特殊的意義，可能是長輩辛勞一輩子打拼的成果，也可能是世代變遷下的證明，富有情感價值。
但，房子全年無休的為我們遮風擋雨，經過了3、50年，與人無異，都會逐漸退化老去，原本應該是最安全的家，便可能成為無形中的殺手，大眾口中的「危老建築」。
什麼是危老建築？
〝危老建築〞義為「都市危險及老舊建築物」，根據內政部統計，全台屋齡50年以上的老屋，高達69.5萬戶，屋齡超過30年的更多達410萬戶，且逐年快速增長，其中危老建築比例及數量最多的縣市，為雙北奪冠，高雄市僅位居於二。
因應台灣人口高齡化，加上近年來災害頻傳，安全及有品質的居住環境，是政府需迫切處理的，因此政府立下「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，訂定計畫編列預算，引導人民正視的居住安全問題，以利加速都市更新政策。
一、危老重建條例解釋
「都市危險及老舊建築物加速重建條例」簡稱「危老條例」，與都更計畫不同的是〝速度及效率〞，危老條例之申請流程較為簡單快速，並享有條例中的多元獎勵，包含容積獎勵、減免賦稅等優惠。
危老重建條例申辦資格:
- 位於都市計畫地區之建築物。
- 非歷史建築，不具文化歷史紀念藝術價值須保存。
- 危險或老舊的合法建築
合法建築代表需領有使用執照、營建執照或是擁有合法房屋證明，若是違建則不適用危老條例。
(1) 危險房屋判定
經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋 ．經結構安全性能評估結果未達最低等級者。（參考來源：新北市政府都市更新處）
(2)老屋判定
屋齡30年以上，無電梯，耐震能評估未達最低等級者；或屋齡30年以上，有電梯，經耐震能力評估未達一定標準，且詳細評估判定改善不具效益者。
總而言之，若建物在都市計畫土地內，非屬具保存意義的歷史建築，經評估後符合危險需強制拆除定義的房屋，或經過詳細評估判定改善不具效益者，即符合危老重建資格。
詳細介紹：危老都更是什麼？如何認定老屋？流程怎麼跑？都更專家來解答！
二、危老重建流程
政府為積極協助人民解決建物重建問題，啟動「危老重建推動師」培訓計畫，籌組跨領域跨專業的服務團隊，目前台北市政府也持續廣設「危老重建工作站」，為人民提供免費的在地化諮詢服務，讓大家看得到、找得到、用得到。
辦理流程如下圖示
三、危老重建獎勵
政府為鼓勵危老重建，針對容積獎勵、稅賦減免等給予相當多的獎勵及優惠,最〝有感〞的就是容積獎勵，容積獎勵可增加房子建設面積，提升房屋重建後的附加價值！
(1) 危老重建建築容積獎勵：
最高可達建築基地 1.3 倍基準容積，或 1.15 倍之原建築容積獎勵，總容積獎勵上限為 30% ；另外為了鼓勵民眾盡快申請危老重建，政府特別推出「時程」容積獎勵之新制，從109年開始的五年至114年4月，時程獎勵將以 8 ％、 6 ％、 4 ％、 2 ％、 1 ％方式逐年遞減（延伸閱讀：台北市容積獎勵QA｜幫您危老解惑，全盤了解只要10分鐘！）
危老重建獎勵項目(不包含時程獎勵)
- 原建築容積大於基準容積：10%
- 結構安全性能評估：6% ~ 10%
- 退縮建築： 8% ~ 10%
- 建築物耐震設計： 2% ~ 10%
- 智慧建築： 2% ~ 10%
- 無障礙環境： 3% ~ 5%
- 綠建築等級： 2% ~ 10%
- 協助取得開闢公設： 5%
(2) 危老重建放寬建蔽率、高度限制:
建蔽率的放寬會以住宅區基地為限，不能超過原建蔽率；而建築高度管制則由中央授權給各地方主管機關訂立標準
(3) 危老重建賦稅減免:
為持續推動全國危險及老舊建築物加速重建，行政院核定發布危老條例第8條延長稅捐減免優惠申請年限，自111年5月12日起延長5年，至116年5月11日止，稅捐減免優惠加碼延長！
- 重建期間免徵地價稅。
- 重建完成後2年內的地價稅及房屋稅減半徵收。
- 建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收期間可延長10年。
都市更新稅捐實務-危老改建要繳哪些稅？有哪些獎勵？有哪些補助？
四、危老重建政府相關補助
評估相關補助-耐震能力「初步」評估
(1) 評估費用:中央補助每件1萬2,000至1萬5,000。
(2) 機構審查費用:每棟1000元。
評估相關補助-耐震能力「詳細」評估
(1) 評估費用:每件補助最多30%，補助上限40萬元，不足的部分由地方政府加碼。
(2) 機構審查費用:每棟評估費用補助15%，不超過補助上限20萬元。
後期重建補助及工程貸款
(1) 後期重建補助: 每案補助5萬5000元
(2) 工程貸款利息補貼: 每戶最高可申請新台幣350萬的保證融資，貸款期限最長20年，寬限期（繳息不還本）合計最長5年。
小提醒：僅自住房屋才可申請「工程貸款利息補貼」！且申請人須具備以下資格：
- 申請人僅有一戶住宅。
- 家庭成員無重建住宅以外自有住宅。
- 家庭成員最近年度綜合所得稅各類所得合計低於重建住宅所在縣市百分之五十分位點家庭之平均所得。（可以參考內政部公告的家庭所得標準）
(3) 危老信用貸款：各大銀行皆有推出「危老重建」之信用貸款專案，每戶額度最高 300 萬元，貸款期限為 5 年。
各縣市政府補助規定略有不同，請詳參各縣市政府資訊，本文上述補貼相關資訊參考來源：臺北市建築管理工程處
五、危老重建申請期限
根據「都市危險及老舊建築物加速重建條例」危老重建是有申請期限的，從民國106年5月10日實施後至116年5月31日，於10年期間內才可申請。
各項危老重建申請獎勵期限:
(1) 重建計畫申請至民國116年5月31日止。
(2) 基地基準容積之時程獎勵申請至民國114年5月11日止。
(3) 稅捐減免申請至民國116年5月11日止。
六、危老重建的影響
在台灣都更案總遇眾多阻礙，難以確實執行且曠日廢時，面對居安、城市美化等急迫性需求，須推動相關政策，才能達到其效益，因此促使政府訂定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，危老重建可使台灣各縣市建築重新整合，不同的城市風貌，進而帶動周圍產業，朝向幸福安居城市邁進。
老屋重建之路首要挑戰便是資金問題，除此之外，受限於建築法規，重建面積、樓層減少，誘因降低的情況下，與住戶協商、同意重建時，又是一段漫長旅途。因此民眾大多重建意願不高，使居住品質及安全隨著時間每況愈下。
藉由「都市危險及老舊建築物加速重建條例」政策及相關配套措施，解決民眾諸多疑慮和經濟負擔，且房屋漏水、管線老舊、房屋耐震度等結構問題及潛藏危機，在重建後均能一併處。
重建之路交由『耕建築團隊』，給老屋一個重生的機會，也讓自己及家人擁有優美、友善的居住環境！
台北建商推薦：耕薪建設
想要申請危老重建，歡迎聯繫耕建築團隊，我們將為您提供最有品質的重建規劃！
- 地址：台北市松山區八德路三段20號7樓之1
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本文內文參考來源：輕易豐盛學院
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