權利變換定義是什麼？跟合建有什麼差別？在都市更新中，有一個非常重要的概念，就是權利變換，在分配房屋土地中，是非常重要的原則依據，到底「權利變換」這四個字其中的定義是什麼呢？在都市更新裡常常能聽到這個名詞，那它是扮演著什麼角色呢？在都市更新時我要選這個嗎？會不會吃虧？今天就讓耕薪建設帶大家了解！
本文章撰寫為『耕薪建設』依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋，若與現行法規有所出入，盡請見諒，但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊，我們將有專人為您解釋。
ㄧ、權利變換定義？
- 係透過公開、公正的方式，處理相關權利人的產權、建物土地分配，以互助合作的方式實施都市更新
- 其精神類似立體之市地重劃或法制化的合建
- 合建為私契，各戶條件不一；權利變換條件公開一致
- 市地重劃分回土地，權利變換則分回土地及房屋
二、權利變換基本原則
- 分配：權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後，依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人
- 公有公用土地優先抵充公共設施
- 權利變換範圍內道路、綠地等七項公共設施用地，由原有公有公用土地優先抵充
- 估價：由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之
三、權利變換跟合建有什麼差別？
都市更新中有權利變換和協議合建，其中的差別一張表格讓你馬上了解！
| 項目 | 權利變換 | 一般合建 |
| 必須取得門檻 | 多數同意 | 所有權人全部同意 |
| 分配原則 | 更新前權利價值比例分配或自由訂定選配原則 | 依協議內容分配 |
| 地上物拆遷補償 | 實施者提出拆遷補償計畫 | 依協議內容給付 |
| 保證金 | 無 | 不動產開發信託方式 |
| 爭議處理 | 更新審議會核覆、行政機關訴願、行政訴訟 | 法院民事訴訟 |
| 營利事業所得稅 | 投資總額20%抵減稅額 | 無減免 |
| 土地增值稅、契稅負擔 | 第一次轉移時，減徵40%，折價抵付共同負擔，免徵 | 無減免 |
| 房屋稅、地價稅負擔 | 更新期間免徵，更新後減半徵收兩年 若未移轉產權，則房屋稅減免可再延長10年 | 重建期間及重建後照價徵收 |
四、權利變換基本原則概念
權利變換不需要像合建一樣達到100%權利人同意，那對於那些少部分不同意進行都市更新的人，他們的權利又該如何？我參與都市更新，那更新後的不動產總值該怎麼算呢？
（一）同意權利變換與不同意，會怎麽處理？
- 同意參與更新者：願意分配房地者，依更新後應分得權利價值參與分配房地，並依實際分配與應分配價值差額找補價金。
- 不同意參與更新者：依其更新前權利價值領取補償金。
（二）都市更新後不動產總值怎麼算
- 更新後不動產總值=更新後房地加上車位之總價值
- 都市更新權利變換後，各所有權人之價值計算方式如下：
要想試算出權利變換後的價值，要先了解整個權利變換的流程：
- 進行更新前估價
- 計算各所有權人所持有權利價值比例
- 進行更新後房地及車位估價
- 計算共同負擔的費用
- 依各所有權人持有權利價值比例分配更新後不動產
- 依各所有權人持有權利價值比例分擔共同負擔費用
- 選配房地
- 差額價金找補
先了解以上流程，我們就能進行試算，從中就能得知其價值，來看看以下的試算：
1.更新前房地總價值：5000萬
甲的資產總價值：500萬
2.甲的權利價值比例：500/5000=10%
3.更新後房地及車位總價值：10,000萬
4.共同負擔費用：3000萬
5.甲可分配更新後房地總額：10,000萬x10%=1,000萬
6.甲應分擔共同負擔費用：3000萬x10%=300萬
故甲應分配價值：1,000萬-300萬=700萬
7.甲實際分配價值800萬
8.800萬-700萬，所以需補付100萬
都市更新很複雜，讓你光看法條就一頭霧水，望之卻步嗎？權利變換總是看不懂在搞什麼東西？就算看完我們為你整理的文章還是滿肚子疑惑？沒關係、來找耕薪建設，我們擁有豐富的經驗，不管你有任何都市更新的疑難雜症，不怕你問！歡迎來找我們協助您！
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