耕建築團隊｜都市更新．建設，是致力於都市更新領域多年的台北建商，主要以「都市更新」、「危老改建」為開發模式，為客戶提供專業且多元的一站式全程建設服務。今天要帶大家來了解何謂「危老重建」？又該如何透過我們的服務完成老舊建築改建呢？若想知道更完整內容，就跟著耕薪的腳步往下看！
中華民國政府遷來台灣後，在1950年代起開始了一系列的都市改革，將台灣逐漸推向高科技產業國家，此時的經濟發展成飛快，出現了「台灣錢淹腳目」的現象，建築也一棟接著一棟蓋。隨著時間推移，當初那些意氣風發的建築們，已成為現在城市中的老舊房屋。
老舊房屋不只影響市容，加上台灣處於地震帶，因此隱憂也隨之浮現，耐震力不足、建築結構損壞、土壤液化等，因此都市更新是勢在必行，政府近年來積極推動相關政策，想給市民更安全、更美好的生活環境，而「危老重建」就是其中一個項目。
本文內容更新日期：2023/10/22
危老改建 vs 都市更新
都市更新與危老重建的方案各有差異，通常進行「都市更新」時因為所涉及的土地所有權人人數較多，所需耗費的時間會比較長。
而「危老重建」程序就相對簡便些，時程較短，但須與建商協議完工後，房屋價值平分比例，到底該怎麼選擇？主要還是需要依照自己的需求與本身的條件來做選擇，須參考每塊土地的面積、權利人……等。。
都市危險及老舊建築物加速重建條例
「都市危險及老舊建築物加速重建條例」簡稱「危老條例」，與都更計畫不同的是〝速度及效率〞，危老條例之申請流程較為簡單快速，並享有條例中的多元獎勵，包含容積獎勵、減免賦稅等優惠。更詳細內容歡迎閱讀下列文章！
危老定義
符合都市計畫範圍內的危險及老舊建築物，並且不是主管機關指定具有歷史、文化、藝術及有紀念價值的建築物。
參與危老都更的條件
(1) 危險房屋判定
經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋 ．經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
(2)老屋判定
屋齡30年以上，無電梯，耐震能評估未達最低等級者；或屋齡30年以上，有電梯，經耐震能力評估未達一定標準，且詳細評估判定改善不具效益者。
若建築物在都市計畫土地內，非具保存意義的歷史建築，符合危險需強制拆除定義的房屋，或屋齡超過 30 年以上，耐震評估未達標準，且無電梯，或有電梯但結構詳評後改善不具效益者，即符合危老重建資格。
危老重建流程
危老重建需進行事前評估及資格審查，且需全體土地及建築物所有權人之同意才可執行，危老重建流程主要分為三大類，流程如下。
第一類：已符合建築法要件
- 確認是否為以下要件：
- 經建築主管機關依建築法、災害防救法判定拆除建築物。
- 已依建築法第81、82條拆除，旦未完成重建者。
- 取得全體土地及建築物所有權人同意
- 申請重建計畫書核准
- 申請建築執照
- 領得使用執照
- 向主管稅捐稽徵機關申請，減徵房屋稅及地價稅
第二類：屋齡未達30年
領有使用執照
- 取得全體土地及建築物所有權人同意，或公寓大廈管理委員會代表申請
- 辦理結構安全性能初步評估
- 達乙級，可直接進入第3階段
- 未達乙級，可直接進入第3階段
- 申請重建計畫書核准
- 申請建築執照
- 領得使用執照
- 向主管稅捐稽徵機關申請，減徵房屋稅及地價稅
未領有使用執照
- 向直轄市、縣(市)政府申請使用執照
- 取得全體土地及建築物所有權人同意，或公寓大廈管理委員會代表申請
- 辦理結構安全性能初步評估
- 達乙級，則需辦理結構安全性能詳細評估
- 未達乙級，可直接進入第4階段
- 申請重建計畫書核准
- 申請建築執照
- 領得使用執照
- 向主管稅捐稽徵機關申請，減徵房屋稅及地價稅
第三類：屋齡已達30年
領有使用執照
- 取得全體土地及建築物所有權人同意，或公寓大廈管理委員會代表申請
- 辦理結構安全性能初步評估
- 達乙級，且屋齡有30年以上並有升降設備，則需辦理結構安全性能詳細評估
- 達乙級，且屋齡有30年以上無升降設備，可直接進入第3階段
- 未達乙級，可直接進入第3階段
- 申請重建計畫書核准
- 申請建築執照
- 領得使用執照
- 向主管稅捐稽徵機關申請，減徵房屋稅及地價稅
未領有使用執照
- 向直轄市、縣(市)政府申請使用執照
- 取得建築物所有權人1/2以上同意，或公寓大廈管理委員會代表申請
- 辦理結構安全性能初步評估
- 達乙級，且屋齡有30年以上並有升降設備，則需辦理結構安全性能詳細評估
- 達乙級，且屋齡有30年以上無升降設備，可直接進入第4階段
- 未達乙級，可直接進入第4階段
- 取得全體土地及建築物所有權人同意
- 申請重建計畫書核准
- 申請建築執照
- 領得使用執照
- 向主管稅捐稽徵機關申請，減徵房屋稅及地價稅
危老重建容積獎勵有哪些？
最高可達建築基地 1.3 倍基準容積，或 1.15 倍之原建築容積獎勵，總容積獎勵上限為 30% ；另外為了鼓勵民眾盡快申請危老重建，政府特別推出「時程」容積獎勵之新制，從109年開始的五年至114年4月，時程獎勵將以 8 ％、 6 ％、 4 ％、 2 ％、 1 ％方式逐年遞減。
- 原建築容積大於基準容積：10%
- 結構安全性能評估：6% ~ 10%
- 退縮建築： 8% ~ 10%
- 建築物耐震設計： 2% ~ 10%
- 智慧建築： 2% ~ 10%
- 無障礙環境： 3% ~ 5%
- 綠建築等級： 2% ~ 10%
- 協助取得開闢公設： 5%
更多獎勵項目及細則，請參考：都市更新稅捐實務-危老改建要繳哪些稅？有哪些獎勵？有哪些補助？
台北市政府配套協助「危老重建」！
政府積極推動都市更新計畫並非只是口號，為了提升民眾進行都市更新的意願，深入解民眾的各方面考量，因此推出四大配套方案，目的就是為了協助民眾進行重建，加速都市更新的步伐！
- 提供協助
有任何都市更新相關問題都可以撥打各縣市1999服務熱線，或是內政部1996全國服務專線。會提供民眾重建的相關法令、融資管道、工程技術等諮詢及協助。
- 弱勢保障
提供經濟弱勢、社會弱勢者，社會住宅或是租金補貼。
- 信用保證
經建築主管機關通知或評估須限期拆除重建者，但資金取得困難者，以及自主重建且經地方政府認定須協助者、地方政府指定優先推動重建地區等，政府會提供必要融資貸款信用保證。
- 資金補助
補助結構安全性能評估費用、補助擬具重建計畫費用，每案5萬5000元。
都耕小提醒：每年度預算額度可能略有不同，請以當時法令及政策公布內容為準。
若對都市更新、危老重建有任何疑問、想了解更詳細的內容、進行專業評估、幫您都更或重建，都歡迎找耕薪建設！
危老重建建商推薦
耕薪建設在地深耕即將邁入第十五個年頭，用最專業的職人精神，深耕台灣這片土地，希望透過都市更新的開發計畫，賦予城市新的樣貌；也想守護每一位市民的居住安全，創造城市與人的新價值。
耕薪建設一步一腳印走過的路，未來依然不會缺席
西元2008年｜『信義璞緻』
西元2011年｜『耕曦』
西元2016年｜『耕云』
西元2017年｜『耕隱』
西元2019年｜『耕玉』
西元2020年｜『勤耕延吉』
西元2022年｜『耕謙駅』
西元2022年｜ 『金華街案』
不論是過去、現在、未來、耕建築都秉持著責任感與使命感，在都市更新的道路上努力著，想讓這個城市以更迷人的模樣讓大家看見，同時也能提升居住安全與生活品質。都市更新也是政府非常重視的一塊，耕薪建設願將寶貴的都更建築經驗與每一位市民分享，也願意當起政府與人民的橋樑，攜手一起讓我們生活的城市更美好！
耕建築團隊｜都市更新．建設，是致力於都市更新領域多年的台北建商，主要以「都市更新」、「危老改建」為開發模式，為客戶提供專業且多元的一站式全程建設服務。若對危老重建有任何疑問、想了解更詳細的內容、想聽專業評估、幫您進行都更重建，都歡迎找耕薪建設！
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危老條例懶人包QA
本文章撰寫為「耕薪建設」依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋，若與現行法規有所出入，盡請見諒，但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊，我們將有專人為您解釋。
