耕建築團隊|都市更新.建設,是致力於都市更新領域多年的台北建商,主要以「都市更新」、「危老改建」為開發模式,為客戶提供專業且多元的一站式全程建設服務。今天要帶大家來了解何謂「危老重建」?又該如何透過我們的服務完成老舊建築改建呢?若想知道更完整內容,就跟著耕薪的腳步往下看!
中華民國政府遷來台灣後,在1950年代起開始了一系列的都市改革,將台灣逐漸推向高科技產業國家,此時的經濟發展成飛快,出現了「台灣錢淹腳目」的現象,建築也一棟接著一棟蓋。隨著時間推移,當初那些意氣風發的建築們,已成為現在城市中的老舊房屋。
老舊房屋不只影響市容,加上台灣處於地震帶,因此隱憂也隨之浮現,耐震力不足、建築結構損壞、土壤液化等,因此都市更新是勢在必行,政府近年來積極推動相關政策,想給市民更安全、更美好的生活環境,而「危老重建」就是其中一個項目。
本文內容更新日期:2023/10/22
危老改建 vs 都市更新
都市更新與危老重建的方案各有差異,通常進行「都市更新」時因為所涉及的土地所有權人人數較多,所需耗費的時間會比較長。
而「危老重建」程序就相對簡便些,時程較短,但須與建商協議完工後,房屋價值平分比例,到底該怎麼選擇?主要還是需要依照自己的需求與本身的條件來做選擇,須參考每塊土地的面積、權利人……等。。
都市危險及老舊建築物加速重建條例
「都市危險及老舊建築物加速重建條例」簡稱「危老條例」,與都更計畫不同的是〝速度及效率〞,危老條例之申請流程較為簡單快速,並享有條例中的多元獎勵,包含容積獎勵、減免賦稅等優惠。更詳細內容歡迎閱讀下列文章!
危老定義
符合都市計畫範圍內的危險及老舊建築物,並且不是主管機關指定具有歷史、文化、藝術及有紀念價值的建築物。
參與危老都更的條件
(1) 危險房屋判定
經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋 .經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
(2)老屋判定
屋齡30年以上,無電梯,耐震能評估未達最低等級者;或屋齡30年以上,有電梯,經耐震能力評估未達一定標準,且詳細評估判定改善不具效益者。
若建築物在都市計畫土地內,非具保存意義的歷史建築,符合危險需強制拆除定義的房屋,或屋齡超過 30 年以上,耐震評估未達標準,且無電梯,或有電梯但結構詳評後改善不具效益者,即符合危老重建資格。
危老重建流程
危老重建需進行事前評估及資格審查,且需全體土地及建築物所有權人之同意才可執行,危老重建流程主要分為三大類,流程如下。
第一類:已符合建築法要件
- 確認是否為以下要件:
- 經建築主管機關依建築法、災害防救法判定拆除建築物。
- 已依建築法第81、82條拆除,旦未完成重建者。
- 取得全體土地及建築物所有權人同意
- 申請重建計畫書核准
- 申請建築執照
- 領得使用執照
- 向主管稅捐稽徵機關申請,減徵房屋稅及地價稅
第二類:屋齡未達30年
領有使用執照
- 取得全體土地及建築物所有權人同意,或公寓大廈管理委員會代表申請
- 辦理結構安全性能初步評估
- 達乙級,可直接進入第3階段
- 未達乙級,可直接進入第3階段
- 申請重建計畫書核准
- 申請建築執照
- 領得使用執照
- 向主管稅捐稽徵機關申請,減徵房屋稅及地價稅
未領有使用執照
- 向直轄市、縣(市)政府申請使用執照
- 取得全體土地及建築物所有權人同意,或公寓大廈管理委員會代表申請
- 辦理結構安全性能初步評估
- 達乙級,則需辦理結構安全性能詳細評估
- 未達乙級,可直接進入第4階段
- 申請重建計畫書核准
- 申請建築執照
- 領得使用執照
- 向主管稅捐稽徵機關申請,減徵房屋稅及地價稅
第三類:屋齡已達30年
領有使用執照
- 取得全體土地及建築物所有權人同意,或公寓大廈管理委員會代表申請
- 辦理結構安全性能初步評估
- 達乙級,且屋齡有30年以上並有升降設備,則需辦理結構安全性能詳細評估
- 達乙級,且屋齡有30年以上無升降設備,可直接進入第3階段
- 未達乙級,可直接進入第3階段
- 申請重建計畫書核准
- 申請建築執照
- 領得使用執照
- 向主管稅捐稽徵機關申請,減徵房屋稅及地價稅
未領有使用執照
- 向直轄市、縣(市)政府申請使用執照
- 取得建築物所有權人1/2以上同意,或公寓大廈管理委員會代表申請
- 辦理結構安全性能初步評估
- 達乙級,且屋齡有30年以上並有升降設備,則需辦理結構安全性能詳細評估
- 達乙級,且屋齡有30年以上無升降設備,可直接進入第4階段
- 未達乙級,可直接進入第4階段
- 取得全體土地及建築物所有權人同意
- 申請重建計畫書核准
- 申請建築執照
- 領得使用執照
- 向主管稅捐稽徵機關申請,減徵房屋稅及地價稅
危老重建容積獎勵有哪些?
最高可達建築基地 1.3 倍基準容積,或 1.15 倍之原建築容積獎勵,總容積獎勵上限為 30% ;另外為了鼓勵民眾盡快申請危老重建,政府特別推出「時程」容積獎勵之新制,從109年開始的五年至114年4月,時程獎勵將以 8 %、 6 %、 4 %、 2 %、 1 %方式逐年遞減。
- 原建築容積大於基準容積:10%
- 結構安全性能評估:6% ~ 10%
- 退縮建築: 8% ~ 10%
- 建築物耐震設計: 2% ~ 10%
- 智慧建築: 2% ~ 10%
- 無障礙環境: 3% ~ 5%
- 綠建築等級: 2% ~ 10%
- 協助取得開闢公設: 5%
更多獎勵項目及細則,請參考:都市更新稅捐實務-危老改建要繳哪些稅?有哪些獎勵?有哪些補助?
台北市政府配套協助「危老重建」!
政府積極推動都市更新計畫並非只是口號,為了提升民眾進行都市更新的意願,深入解民眾的各方面考量,因此推出四大配套方案,目的就是為了協助民眾進行重建,加速都市更新的步伐!
- 提供協助
有任何都市更新相關問題都可以撥打各縣市1999服務熱線,或是內政部1996全國服務專線。會提供民眾重建的相關法令、融資管道、工程技術等諮詢及協助。
- 弱勢保障
提供經濟弱勢、社會弱勢者,社會住宅或是租金補貼。
- 信用保證
經建築主管機關通知或評估須限期拆除重建者,但資金取得困難者,以及自主重建且經地方政府認定須協助者、地方政府指定優先推動重建地區等,政府會提供必要融資貸款信用保證。
- 資金補助
補助結構安全性能評估費用、補助擬具重建計畫費用,每案5萬5000元。
都耕小提醒:每年度預算額度可能略有不同,請以當時法令及政策公布內容為準。
若對都市更新、危老重建有任何疑問、想了解更詳細的內容、進行專業評估、幫您都更或重建,都歡迎找耕薪建設!
危老重建建商推薦
耕薪建設在地深耕即將邁入第十五個年頭,用最專業的職人精神,深耕台灣這片土地,希望透過都市更新的開發計畫,賦予城市新的樣貌;也想守護每一位市民的居住安全,創造城市與人的新價值。
耕薪建設一步一腳印走過的路,未來依然不會缺席
西元2008年|『信義璞緻』
西元2011年|『耕曦』
西元2016年|『耕云』
西元2017年|『耕隱』
西元2019年|『耕玉』
西元2020年|『勤耕延吉』
西元2022年|『耕謙駅』
西元2022年| 『金華街案』
不論是過去、現在、未來、耕建築都秉持著責任感與使命感,在都市更新的道路上努力著,想讓這個城市以更迷人的模樣讓大家看見,同時也能提升居住安全與生活品質。都市更新也是政府非常重視的一塊,耕薪建設願將寶貴的都更建築經驗與每一位市民分享,也願意當起政府與人民的橋樑,攜手一起讓我們生活的城市更美好!
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危老條例懶人包QA
本文章撰寫為「耕薪建設」依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋,若與現行法規有所出入,盡請見諒,但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊,我們將有專人為您解釋。