拆房、蓋房、買房都與稅務有關，面對不同的狀況，需要繳納的稅務及法律權益也有差異，而在都市更新的狀況下，又有哪些部分條文需要大家注意的呢？
本篇內容將跟大家分享，進行都市更新需要繳納的稅務及費用有哪些？用實務的角度解析來解惑『都市更新稅務』，希望讓大家有個參考依據！
本文內容更新日期：2023/12/03
土地增值稅問答QA｜都市更新稅務
Q1.什麼是土地增值稅、要繳多少？
土地增值稅意指在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅。
◆ 土地增值稅計算公式
土地漲價總數額 × 稅率－累進差額 －長期減徵－增繳地價稅額 －依法減徵稅額＝土地增值稅
◆ 土地漲價總數額計算公式
所謂土地漲價總數額是指土地移轉時之總現值，減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。
申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉現值×（台灣地區消費者物價總指數／100）－( 改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃費用＋因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額）＝土地漲價總數額
Q2.土地增值稅課徵範圍？
１.土地所有權移轉時：已規定地價之土地，於所有權移轉時，應按土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。
２.設定典權之土地：已規定地價之土地，設定典權時，出典人應依法預繳土地增值稅。出典人回贖時，原繳之土地增值稅，應無息退還。
Q3.都更土地增值稅優惠資格？
- 依權利變換取得的土地及建築物，在更新後第一次移轉時，減徵40%。
- 不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵40%。
- 原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，減徵40%。
- 實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者，免徵。
- 實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵。
Q4.地主原有100平方公尺土地，因實施權利變換，需移轉40平方公尺予實施者抵付權利變換共同負擔，其減少之面積要不要課徵土地增值稅，剩下來的土地再移轉有無減免？
地主若以40平方公尺土地抵付權利變換共同負擔，免徵土地增值稅，剩下60平方公尺土地再移轉，可減徵土地增值稅40%。
Q5.地主如果參與都市更新，後來又不想參與分配土地，有無稅務問題？
地主不願參加權利變換而領取現金補償，其原持有之土地應移轉予實施者，其土地增值稅可減徵40％。
Q6.地主以權利變換方式辦理都市更新，獲配房地面積比應分配少，還要自己申報土地增值稅嗎？
由實施者檢具經都市更新主管機關釐正之權利變換分配結果清冊及相關資料，向主管稅捐稽徵機關申報，無需由地主申報。
契稅問與答QA｜都市更新稅務
Q1.什麼是契稅、要繳多少？
建物所有權因發生房屋買賣、贈與、交換、分割等移轉行為及設定典權，或因占有而取得所有權時，依法由取得所有權人按契約所載價額，向主管機關所申報核課之一種『建物契約稅』簡稱「契稅」，而稅率會因取得不動產方式的不同而變動。
◆ 契稅計算公式
申報契稅金額(房屋現值)×契稅種類適用之稅率=應納稅額。
◆ 契稅計算舉例說明
甲向乙購買位於台北市的房屋一棟，房屋標準價格6,000,000元，雙方訂立買賣契約，買方甲即為契稅的納稅義務人，買賣的契稅為6%，應繳契稅為6,000,000×6％＝360,000元。
Q2.契稅課徵範圍、稅率？
不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。
目前稅率分為三種，如下表：
Q3.契稅優惠資格？
- 原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，減徵40%。(實施期限至113年1月31日)
- 以權利變換取得土地及建築物抵付權利變換負擔者，減徵40%。
- 實實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵契稅。
地價稅問與答QA｜都市更新稅務
Q1.什麼是地價稅、要繳多少？
地價稅為地方稅，意指每一筆已規定地價的土地均須課徵地價稅，「土地面積」的計算與徵收是依各直轄市、縣市規定進行計算。
以各筆土地8月31日之歸屬決定當年度地價稅納稅義務人，地價稅於每年11月開徵，繳納期限至當月月底截止。
◆ 地價稅計算公式
各地段土地面積 × 各地段申報地價 = 課稅地價
課稅地價 × 對應的地價稅率－累進差額 = 地價稅額
Q2.地主參與都市更新享有地價稅減免期間為何？
都市更新事業計畫發布實施後，都市更新事業實際施工期間，即自開工之日起至發給使用執照止，若土地無法使用，可以免徵地價稅。
Q3.都市更新後地主獲配之土地及建築物，地價稅減半徵收期間自何時起算？是否須由地主提出申請？
依都市更新條例第67條及該條例施行細則第32條規定，更新地區內之土地及建築物，於更新後，地價稅自使用執照核發日的次年起減半徵收2年；由實施者檢附相關資料向主管稅捐稽徵機關申請依法辦理。
房屋稅問與答QA｜都市更新稅務
Q1.什麼是房屋稅、要繳多少？
房屋稅是對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅；無照之違章房屋仍應課徵房屋稅。
◆ 房屋稅計算公式
適用稅率 × 房屋課稅現值 = 應繳稅額
Q2.房屋稅課徵期間及範圍？
- 課徵期間 : 前一年7月1日起算，到當年6月30日止。
- 開徵期間：每年5月開徵，繳納期間為5月1日至5月31日。
課徵範圍：
- 固定於土地上的建築物，可以用來居住、工作或營業用途。
- 可增加該房屋使用價值的建築物。
Q3.都市更新後的房屋稅會變成多少？
為服務民眾簡易試算房屋稅，台北市稅捐處已於106年5月1日建置「房地稅額e化查詢平台」民眾可至該平台試算房屋稅額，都更後房屋稅減半徵收2年，2年期限到後，可將下列公式算出房屋稅。
- 房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 ×（1 – 折舊率 × 折舊年數）× 房屋街路等級調整率（路段率）
- 核定單價 = 標準單價 ×（1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之超高或偏低價
Q4.都市更新後地主獲配之土地及建築物，房屋稅減半徵收期間自何時起算？
依都市更新條例第67條及該條例施行細則第32條規定，更新地區內之土地及建築物，於更新後，房屋稅自使用執照核發日的次月起減半徵收2年。另更新前合法建築物所有權人取得更新後建築物，且於減半徵收2年期間內未移轉，得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止，以10年為限。
Q5.都市更新前後房屋稅差異原因？
都市更新的目的是指透過重建或改建方式，解決老舊房屋在結構安全上的疑慮，大幅改善居住環境及品質，所以都市更新後可擁有新建房屋的安全性及便利性，明顯提高房產的價值。
而影響更新前後房屋現值的主要因素：房屋標準單價、面積及折舊標準。
更新後的新建房屋，因享有政府提供容積奬勵優惠，興建後多屬鋼筋(骨)混凝土造的高層數大樓，故新舊房屋因評價的構造、總層數、折舊率、經歷年數及面積等要件不同，且新屋多屬大廈式房屋，適用較高房屋構造標準單價，導致新屋與舊屋的房屋稅稅額差異大。
結語
總而言之，都更會碰到4大稅務，包含土地增值稅、契稅、房屋稅、地價稅，只要符合相關條件，都可獲得減免或免徵優惠，希望今日耕建築幫大家統整的四種稅務問答與解析，能確實幫助到你！
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