『耕建築團隊』是致力於都市更新領域多年的台北建商，主要服務為「都市更新」、「危老重建」兩大項目，今天要帶大家來了解「危老重建」的細節，又該如何透過我們的服務進行危老重建呢？若想知道更完整內容，就跟著耕薪的腳步往下看～
重建房屋是一件很美好的事情，但也會遇到諸多困難；例如可能不熟悉辦理流程，或不懂法規的限制等問題，那這時應該怎麼辦呢？其實政府設有都更推動師來協助民眾，除此之外，最快速的方式，可以直接找建商詢問，而我們耕建築／耕薪建設就能協助，從諮詢到老屋重建都可一條龍幫你完成！
一、老屋重建該找誰？
面對陌生的申請流程，還有文謅謅的法條，可能還沒正式開始動工，就讓你一個頭兩個大了！從規劃設計、擬定重建計畫書到銀行貸款等整個程序，到底找建商、顧問好？還是自己來比較適當呢？以下分析給你看！
1.重建找建商
優點：
- 地主資金不足，與建商合建，營造支出就可以交由建商處理。
- 流程、施工等繁雜程序，皆由建商幫你處理，省時省力。
缺點：
- 完工後需分坪數給建商。
- 各大建商都有投身危老重建，地段越好，建商興趣才越高。
2.重建找顧問（委託經建公司）
顧問、建築經理公司等於是地主與建商之間的溝通協調者。
優點：
- 完工後地主可以拿回全部坪數。
- 以全案代管模式，由顧問公司處理重建流程、尋找建商、把關建物品質。
缺點：
- 地主需要出全部的資金，若資金不夠充裕，就需自行籌措或銀行貸款。，
- 找顧問、委託建築經理公司，會收取服務費。
3.重建自己來
優點：
- 完工後地主可以拿回全部坪數。
缺點：
- 整合過程不易，需達五成以上住戶同意後，才可申請房屋耐震初評，評估是否符合申請危老重建的標準。
- 確認執行面積後，需要取得100％地主及建築物所有權人同意，才能著手準備「重建計畫書」。
- 重建計畫書內容十分複雜，被退件機率高，而且整個流程涉及很多專業，地主多數不具備這樣的專業，建議委託專業建築師與建商較佳。
- 政府都發局核准重建計畫書後，如果自籌款不足需申請貸款。
二、常見重建問題
1.地主無法獨攬重辦程序
重建過程不是單純地主出地建商蓋，馬上就能蓋好！地主會想參與重建，一是為了安全起見，二是房屋能增值，但前提是地主要能自己一手籌辦重建事項，其流程非常複雜、地主也不見得有此專業，所以勢必要與建商合建才比較安全，讓建商的專業價值，幫助地主完成重建事宜，否則地主若只想著重建後的利益，都還沒到達那步，重建之路可能就先夭折了。
2.重建、獎勵與補助申請程序過於繁雜
要領取政府的各項獎勵，並不是那麼容易，要申請的流程可多著呢！要符合所定立的細則，才有資格或取更多的容積獎勵。
從一開始就需要準備給政府的重建計畫書來看，裡面的內容十分複雜，牽涉到未來房屋可興建的面積與格局規畫，需要透過建築師的專業知識，以及建商多年來累積下的經驗，才能順利申請。
3.地主要出錢貸款
參加危老重建計畫勢必要出點錢，地主常常因為資金不足，或者不想要背負貸款，而選擇放棄重建。而政府為了鼓勵大家進行都市更新，祭出許多有利的辦法，也了解到民眾不想進行計畫主因在「資金」。
所以為落實推動都市更新，導引民間投資更新重建市場，帶動營建關聯產業，提振經濟景氣，提供了「都市更新事業優惠貸款」，減輕民眾的負擔。但若與建商合建，就沒有貸款的問題了，全看地主需求選擇。
貸款內容詳情參考：內政部營建署都市更新事業優惠貸款要點
危老重建知識補充：「重建計畫書」涵蓋重建計畫範圍、土地使用分區、合法建築物的證明文件、原使用執照存根及相關圖說、原建築容積及原建蔽率認定的證明文件、建築師簽證符合規定的建築物配置及設計圖說、申請容積獎勵項目及額度核算表、其他經都發局規定應表明事項等。
其實，找建商一起合建的好處，就是能幫你省去很多要親自跑的必要流程，不用自己勞心勞力操辦，建商會處理到好。而常常建商合建無法順利進行，很大的原因都是地主覺得建商分到的坪數太多了，壓縮了自己的利益，而不願繼續執行計畫。然而，這些問題都是有商討空間的，雙方透過協商，都有機會達到彼此都滿意的程度。
三、重建房屋分配方式
1.協議合建
與建商合建的話只能選擇「協議合建」的方式，簡單來說，所有建屋相關的事都由建商幫忙處理，地主只負責出地，所以重建後的建物價值如何分配，由地主跟建商自行協議決定。
2.自辦重建
由地主自辦危老重建，就不需要跟人家分配房屋，就算是委託建商重建（委建），建商也只是單純拿地主的錢幫忙建屋，因此房屋完工後可以地主自己全拿。
四、房屋分配比例應有多少？
房屋分配比例到底怎麼算，這是每位地主最關心的問題，帶你來了解！分得的坪數較少就是吃虧嗎？其實不一定，應視建物的條件，因為重建所投入的成本不算低，從房屋的規劃、建材、銷售…等都是成本。用的越好，相對成本也較高，分回的比例就會下降，何況還有路段價值需要參考，因此每個建案都不盡相同，難以有固定的比例。
1.地主分配比例
合建比例的分配，是面積或價值比例來劃分，但地主分配比例之多寡，關係到房價、容積率、建材品質、租金補貼金額、選屋規則細節等，很難精準算出比例怎麼分最好，但可以依據下列兩種分配比例類型來與建商協議。
(1)固定比例
固定比例就是在擬定合約時，地主與建商協議各自應拿回多少「比例」的坪數，那建物蓋好後就會依照這「固定的比例」去分配坪數。
舉例：興建面積為1000坪，合約協議註明地主拿回60%固定比例，建商40%，那當建物蓋好後1000坪X60%=地主可分回600坪；建商為400坪。若加上容積獎勵等，實際興建面積可能達1200坪，那依地主的60％比例，則可分到720坪。
(2)面積比例
面積比例則是當初講好分配坪數是多少，那建物蓋好後就會依照這「固定的坪數面積」去分配。
舉例：興建面積為1000坪，合約協議註明地主拿回600坪，可是加上容積獎勵等可能可以蓋到1200坪，那地主依然只能拿到600坪。
不管是地主還是建商，危老合建上當然都希望能爭取到重建的面積與價值越多越好，但因為法規上的限制，有可能「實際興建面積」會低於「預估興建面積」，所以這兩種分配方式沒有絕對，「面積比例」是最有安全保障的，但「固定比例」則是有高機率可多分一些，就看地主如與建商如何協議、取捨。
2.地主比例如何算出的
根據房價、成本，所綜合評估出來的，參考基地大小、容積率、地下室車位數、車位售價等，計算比例。
1.算出總量：
土地面積＊平均容積率＊獎勵倍數＊允建銷坪倍數＊地主比例＝所有地主可分回（含公設）
2.算出自己的部分：
您持有的土地面積＊平均容積率＊獎勵倍數＊允建銷坪倍數＊地主比例＝您可分回（含公設）
當條件改變，試算結果也會不同，數字是死的，商談是活的！覺得分得比例不符合理想，記得可以與建商討論，也可以了解一下建商所使用的建材、設備、設計…等，用得夠好，成本相對也會提高，記得品質才是最重要的！
想要老屋重建靠自己不是不行，但其中有很多繁雜流程都需要依賴專業，與建商合建的好處多，可以節省許多麻煩，重建的繁複手續都交給建商處理，自己不必費時費力，就像生病找醫生，那蓋房子當然要找建商！
※內容引用至：都更諮詢工作站
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