『耕建築團隊』是致力於都市更新領域多年的台北建商，主要服務為「都市更新」、「危老重建」兩大項目，今天要帶大家來了解「都市更新」、「危老重建」到底哪裡不同？又該如何透過我們的服務進行都更呢？若想知道更完整內容，就跟著耕薪的腳步往下看～
一、都更危老方案比一比，差別在哪裡？
「都市更新」、「危老重建」的都更方案各有所差異，也有其利弊，土地所有權人可依據個別性需求，選擇適合之方式進行都更。
其實主要差在都更時間，危老重建比較快，但不歸政府規範管理，須走私人契約，且同意比例要100%，所以重建難度比較高；若是政府的都更，時程較長，但分配房屋價值時比較公平，且同意比例也不用那麼高。
二、都市更新和危老改建費用？
（一）都市更新會產生那些費用？
都更依據不同的都更方式及都更建築設計，費用金額會有所不同，都更流程中大致會面臨的費用如下:
- 建築工程費用
- 權利變換費用
- 信託及管理費用
- 稅捐
- 各項申辦費
- 結構安全性能評估費用：耐震能力初步評估、耐震能力詳細評估、審查機構審查費用。
- 其他:如搬遷費、房租等
都市更新有許多細項的費用，且所費不貲，一般民眾通常無法負擔，因此需要建商或銀行等機構協助辦理，才能因應都更耗費的龐大金額。
都更分為「自辦」、「公辦」、「協議合建」三種方式，花費分擔也各有差異
- 自辦：規劃、設計、興建等都更費用，都由土地所有權人共同支付。
- 協議合建：由建商提供資金，土地所有權人提供土地，雙方合作建屋，並就分得部分，各以自己名義登記為起造人，而於興建完成後按約定比例由雙方分配方屋及應計之土地持分，並各自銷售。
- 公辦：各款費用由相關都更事業機構編列預算支付，必要時得由都更基金優先暫付。
（二）危老改建會產生那些費用？
依據危老重建之房屋條件不同，因此所需的費用也有所落差，所需費用如下:
- 結構安全性能評估費用：耐震能力初步評估、耐震能力詳細評估、審查機構審查費用。
- 建築費用：建築設計費、考量建築結構、營造、室內設計等規劃。
- 營建費用：建築營造費用
- 專案管理費用：前期規劃及評估、營建管理、銷售管理
- 各項申辦費
- 其他:如搬遷費、房租、貸款利息等
有許多危老重建之土地所有權人最大的阻礙為經費問題，政府為此提供「危老建物重建信用貸款」，只要屋齡超過30年，或經評估為危老建築之建物者，都可嘗試申辦危老重建貸款，減緩其負擔，並提升民眾危老重建之意願，每戶額度最高 300 萬元，貸款期限為 5 年。
除貸款外，政府也有提供「危老重建」相關補助，如「耐震能力初步與詳細評估」補助、「重建計畫」補助等。另有「工程貸款利息補貼」，每戶最高可申請新台幣350萬的保證融資，貸款期限最長20年，寬限期（繳息不還本）合計最長5年。
三、都更流程和危老流程有哪些不同？
（一）都更流程
自辦都更務必先確定是否符合都更條件，確認符合後，可和鄰近土地及合法建物的所有權人合組更新單位，「擬訂更新事業概要」確定更新單元範圍、簽訂都更委託書、提供都更事業概要同意書。再來則是擬定房屋重建的「都市更新事業計畫」、「都市更新權利變換計畫」，共分為三階段。
階段一：自行劃定更新單元(若位於公告劃定更新地區，則免)
- 鄰地協調
- 範圍內說明會
- 申請掛件（環境指標與範圍檢討書併審）
- 審議會審議（面積小於1,000m2，須提審議會審議）
- 核准公告
階段二：擬訂都市更新事業計畫
- 擬訂都市更新事業計畫
- 召開事業計畫公聽會
- 都市更新事業計畫報核
- 政府都市更新處收件審查
- 公開展覽30日
- 召開公辦公聽會
- 幹事會審查
- 聽證
- 都市更新審議委員會審議
- 都市更新事業計畫核定發布
階段三：都市更新權利變換計畫
- 權利變換意願調查
- 擬具權利變換計畫
- 自辦公聽會
- 權利變換計畫
- 政府都市更新處收件審查
- 公開展覽30日
- 召開公辦公聽會
- 權變小組審查
- 聽證
- 提請審議會審議
- 都市更新權利變換計畫核定發布
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（二）危老流程
與都更不同的是，危老重建需進行事前評估及資格審查，且需全體土地及建築物所有權人之同意才可執行，危老重建流程主要分為三大類，流程如下。
第一類：已符合建築法要件
- 確認是否為以下要件：
- 經建築主管機關依建築法、災害防救法判定拆除建築物。
- 已依建築法第81、82條拆除，旦未完成重建者。
- 取得全體土地及建築物所有權人同意
- 申請重建計畫書核准
- 申請建築執照
- 領得使用執照
- 向主管稅捐稽徵機關申請，減徵房屋稅及地價稅
第二類：屋齡未達30年
領有使用執照
- 取得建築物所有權人1/2以上同意，或公寓大廈管理委員會代表申請
- 辦理結構安全性能初步評估
- 達乙級，可直接進入第3階段
- 未達乙級，可直接進入第3階段
- 取得全體土地及建築物所有權人同意
- 申請重建計畫書核准
- 申請建築執照
- 領得使用執照
- 向主管稅捐稽徵機關申請，減徵房屋稅及地價稅
未領有使用執照
- 向直轄市、縣(市)政府申請使用執照
- 取得建築物所有權人1/2以上同意，或公寓大廈管理委員會代表申請
- 辦理結構安全性能初步評估
- 達乙級，則需辦理結構安全性能詳細評估
- 未達乙級，可直接進入第4階段
- 取得全體土地及建築物所有權人同意
- 申請重建計畫書核准
- 申請建築執照
- 領得使用執照
- 向主管稅捐稽徵機關申請，減徵房屋稅及地價稅
第三類：屋齡已達30年
領有使用執照
- 取得建築物所有權人1/2以上同意，或公寓大廈管理委員會代表申請
- 辦理結構安全性能初步評估
- 達乙級，且屋齡有30年以上並有升降設備，則需辦理結構安全性能詳細評估
- 達乙級，且屋齡有30年以上無升降設備，可直接進入第3階段
- 未達乙級，可直接進入第3階段
- 取得全體土地及建築物所有權人同意
- 申請重建計畫書核准
- 申請建築執照
- 領得使用執照
- 向主管稅捐稽徵機關申請，減徵房屋稅及地價稅
未領有使用執照
- 向直轄市、縣(市)政府申請使用執照
- 取得建築物所有權人1/2以上同意，或公寓大廈管理委員會代表申請
- 辦理結構安全性能初步評估
- 達乙級，且屋齡有30年以上並有升降設備，則需辦理結構安全性能詳細評估
- 達乙級，且屋齡有30年以上無升降設備，可直接進入第4階段
- 未達乙級，可直接進入第4階段
- 取得全體土地及建築物所有權人同意
- 申請重建計畫書核准
- 申請建築執照
- 領得使用執照
- 向主管稅捐稽徵機關申請，減徵房屋稅及地價稅
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