一般民眾在想進行都更，常常因為過程及法條繁縟，多數會尋求專業建商協助，並採取合建的方式來進行重建都更，這時就會簽訂「合建契約」，但因為契約條款很容易被某些不肖建商拿來玩文字遊戲，所以了解合建契約有哪些陷阱、找正規的建商都是至關重要的！本文將針對合建契約內容來做說明，保護大家的權益，避免掉入合約陷阱，才能展開安心安全的都更計畫。
一、合建契約是什麼？
都更合建契約是指在都市更新（都更）計劃中，地主與建築商之間所簽訂的合約。在都更計劃中，地主將其土地或房屋轉交給建築商，並簽訂合建契約，以重新開發、重建或擴建該地區。
合建契約內容通常包括以下要素：
- 土地或房屋轉讓
地主同意將土地或房屋轉交給建商，成為都更計劃的一部分。
- 重建方式
約定是採協議合建或權利變換方式改建。
- 權益和優惠
契約可能包含地主獲得的權益、補償或其他優惠條款。
- 工程進度和期限
契約明確規定項目的工程進度、完工期限和交付時間。
- 費用和分配
契約會涉及都更計劃所需的費用、建築成本、營運費用等以及分配條件、方式。
- 合作協議和爭議解決
契約中會規定雙方的合作協議，以及解決爭議的程序和機制。
- 違約罰則
地主或建商有違約情事發生的相關罰則與賠償事宜。
- 合約期限
合建契約不是賣身契，應訂定有效期限，一般3-5年都還算合理。
都更合建契約的內容和細節可能因地區和具體計劃而有所不同。重要的是，參與者應該仔細閱讀合建契約，確保自己了解所有條款和責任，並在簽訂前尋求專業法律意見。
二、合建契約需要注意的7要點
以下將說明合建契約的注意事項，甲方為地主，乙方為建商。
1.都更相關花費
合建契約可能存在未明確列出或隱藏的費用，如開發費、管理費、維護費、稅費負擔、租金及搬遷補貼等費用。這些是依法規應繳納的規費或稅費，都是成本之一。
2.都更實施方式與分配方式
在都市更新中需要確認甲乙雙方，提出的實施與分配方式是哪一種？
實施方式包含「權利變換」、「協議合建」兩種。
實施方式1-協議合建
如果實施方式是「協議合建」，甲乙雙方需要簽訂合約才能確定他們的參與義務和權益分配，並需要配合提供一些法定文件，如事業計畫同意書。乙方的權益分配將依據合同內容為準。協議合建就是由地主跟建商自行協議如何分配房屋，其中可以有三種方式來做分配，「合建分屋」、「合建分成」、「合件分售」主要差別如下：
- 合建分屋：「合建分屋」是一種在都更中「協議合建」常見的分配模式，其中建商和地主按照事先約定的比例來分配建物的戶數，然後各自負責出售所分配的戶別。地主可以自行出售其房屋，也可以與建商合作，委託代銷公司一起進行銷售。
舉例：以一個150戶的大樓為例，約定好64拆。建商會拿回60個「建商戶」，而地主則會拿回90個「地主戶」。
- 合建分售：地主出地，建商則負責興建房屋，之後分配方式由雙方協議好，販售時地主賣地，建商賣屋，若有購屋者想買房，便須與地主、建商兩方簽訂買賣契約，才能將地屋一併購入。
- 合建分成：此方法比較少見，主要是地主與建商協議好，將土地、建物以“分潤比例”的方式來做拆分，共同分享土地及建物。
實施方式2-權利變換
而如果實施方式是「權利變換」，即使甲方不簽訂契約，根據『都市更新相關法令』和計畫內容，他們仍然有權獲得更新後價值的分配和選擇更新後的房屋和車位。簽訂契約是為了確立加甲乙雙方的合作關係，並約定一些法律未明確規定的細節事項。
3.都更實施者身份
甲方在與乙方合作參與都市更新案之前，甲方應該進一步深入確認乙方是建設公司、營造公司、建築經理公司或其他何種類型的專業機構、過去是否有類似的都更建案完工案例？或發生過糾紛？以自行判斷是否能夠信任乙方，並作出相應的決策。
4.容積獎勵及容積移轉相關權利義務
甲方應確認乙方預計申請哪些「容積獎勵」項目及額度，並確定其分配方法。容積增額項目一般有都市更新獎勵、都市計畫獎勵、容積移轉等，每種都有法令依據並可能產生不同程度的成本，乙方應向甲方詳細說明清楚。
5.工程及完工期限
在合建契約中，應詳細註明以下內容：契約的簽訂日期以及從開工日起預計的完工時間。一般而言，預計完工時間會根據建照所登載的期限來確定，並在契約中明確約定完工日期。此外，還需要清楚列舉在哪些情況下，乙方不承擔遲延完工的責任。
條款包括以下事項：
- 延遲因素：明確列出可能導致工程延遲的情況，例如不可抗力事件（如自然災害）、政府規定或審批程序的變更、勞工問題等。
- 通知義務：確定乙方需要在預期無法按時完工時，向甲方提前通知，並提供合理的解釋和預計的完工時間調整方案。
- 完工時間調整：註明若出現無法如期完工的情況，乙方是否有權在不承擔遲延責任的前提下，調整完工時間並延遲交付。
- 非可歸責於乙方的延遲：明確乙方不承擔由於甲方的行為或原因導致的延遲責任，例如甲方未按時提供所需資訊或支付款項等。
這些條款的目的是為了確保雙方在工程延遲情況下的權益和責任得到明確界定，並提供解決爭議的依據。地主與建商在簽訂合建契約前應仔細審閱並共同商討這些條款的內容，以確保合建項目能夠按時且順利完成。
6.驗屋交屋、保固
完成交屋後，進行驗屋程序是非常重要的。通常，會設定一個特定日期，當乙方取得房屋使用執照後，必須依照各主管機關的規定完成自來水、電力、電訊、天然氣等公共設施的配管和埋設工作。完成後，乙方會通知甲方進行驗收交屋程序。
如果甲方在驗收過程中發現某些部分未按照建築主管機關核准的建照圖施工，甲方有權要求乙方在一定期限內進行改善並重新進行驗收。如果乙方未能在指定期限內完成改善或無法改善的情況下，甲方有權要求相應的賠償。
在合建模式下，建商是起造人，完成房屋建設後，如果在保固期間內出現房屋相關的問題，乙方的保固責任應直接對甲方由其負責。驗屋程序和保固責任的確立是為了確保甲方的權益，並確保房屋的品質和安全性。
所以甲方在簽訂合約時，應詳細審閱合建契約中有關驗屋程序和保固條款的內容，並在必要時與乙方進行充分溝通和協商。
7.違約條款
為了避免在建造過程中出現違約情況，擬定合約時必須清楚註明相關事項。例如，如果乙方延遲交屋或無故停工，合約中應明確規定延遲天數或累積停工天數的界定。另外，未經甲方同意，乙方不得擅自轉讓第三方都市更新或重建的權益或名義，否則可能需要支付懲罰性違約金。
這些事項的明確規定可以有效地保障雙方的權益，避免爭議和糾紛的發生。甲方在與乙方訂立合約前應仔細審閱相關條款，確保合約中有關違約情況的處罰和責任的內容得到明確記載。同時，乙方也應該遵守合約中的約定，確保按時履行合約義務，以維護良好的合作關係和順利完成都更項目。
※內文參考：新北市都市更新契約注意事項
三、都更找正規建商合建的重要性
其實，只要找正規的建商，就能避免掉上述所提到的合約陷阱，還能協助民眾應對和理解契約內容，更具備以下這些好處：
- 專業知識和經驗
- 資金實力
- 法律合規性
- 信譽和口碑
- 保障和保固
在都更計畫中，保護自身權益是非常重要的，為了確保順利且合法的都更進程，建議尋求正規合法的都更建商合作，並詳細閱讀合建契約的細節，才能幫助民眾了解自身的參與義務和權益分配，避免可能的風險和紛爭，確保都更項目的順利進行。
耕建築團隊｜都市更新．建設，是致力於都市更新領域多年的台北建商，主要以「都市更新」、「危老改建」為開發模式，為客戶提供專業且多元的一站式全程建設服務。若對都市更新、危老重建有任何疑問、想了解更詳細的內容、進行專業評估、幫您都更或重建，都歡迎找耕薪建設！
聯絡耕薪建設 / 耕建築
- 更多資訊詳見：耕建築官網
- 耕建築粉專
- 耕建築諮詢專線：0266003688
更多都更、危老相關知識補帖
- 老屋重建該找誰？建商、顧問、還是自己來？又該如何分配房屋？
- 危老條例Q&A｜台北市危老建築懶人包（上）
- 危老條例Q&A｜台北市危老建築懶人包（下）
- 簽訂協議合建合約需要注意哪些重點？使用權利變換會不會比較好？
本文章撰寫為「耕薪建設」依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋，若與現行法規有所出入，盡請見諒，但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊，我們將有專人為您解釋。
