隨著城市的發展和變化，都市更新已經成為當代城市發展的一個重要課題，在都市更新中，分屋方式一向是地主最在意環節，目前都更主要存在2種分屋方式，分別是「合建分屋」、「權利變換分屋」。然而，這2種分屋方式有什麼區別？對於地主來說，又有什麼影響呢？在本文中，耕薪將一一說明，幫助民眾更好了解都市更新分屋的細節。
一、合建分屋定義解釋
合建分屋是指地主與建商合作進行開發和建設，由地主岀地，建商負責建蓋，並按一定比例享有建築物內部分戶的產權，地主和建商會先行簽訂合建協議，協議內容通常會約定雙方在該地段興建建案的方式、面積、比例、權益分配、盈虧分配等細節，然後再開始進行建設。在合建分屋中，地主通常不需要負擔建設費用，而是以土地權益作為資本投入，建商負責建造建案，並在建案銷售後將利益分成。
1.合建分屋3種方式
(1) 合建分屋
「合建分屋」是較為常見的都更分配模式。建商和地主會在事先約定的比例下分配建物的戶數，然後各自出售分配的戶別。以一個150戶的大樓為例，若約定好64拆，那麼建商會拿回60個「建商戶」，而地主則會拿回90個「地主戶」。雙方都可以自行出售其分配的戶別，地主戶可以自行出售房屋，也可以合建商委託代銷公司一起銷售。
(2) 合建分售
「合建分售」是指建商負責出售房屋，而地主則負責出售土地。當有買家想購屋時，建商與買家雙方簽訂『房屋買賣契約』，地主則是與買家簽訂『土地持分契約』。除了和買家各自簽訂契約外，建商與地主會各自收取購屋款和土地款。簡單來說就是採用「合建分售」模式，一般都是由建商負責銷售。至於管銷成本、其他花費等，則由雙方在合約中事先約定好。
(3) 合建分成
「合建分成」特點在於建商和地主會依當初約定的房地價金比例來分成，管理跟銷售成本也會一起均攤，房地價金的部分舉例來說，假設建商與地主約定的價金比例為是64拆，房屋銷售總額為5,000萬，那麼建商會分到2,000萬元，地主則分回3,000萬元，等於是以總額來拆帳。
都更筆記重點整理：「合建分屋」是建商地主分房屋來賣；「合建分售」是建商賣房，地主賣地；「合建分成」則是依房屋售出總額按約定比例拆帳。
二、權變分屋定義解釋
權利變換是指地主提供土地，建商提供資金和技術建造房屋，共同參與實施都市更新事業，在都市更新計畫實施完成後，會依政府核可的評鑑機構評估的土地權利價值，來分配建築物及其土地之應有部分與權利金。
三、都市更新2種分屋方式對地主有什麼影響？
1.採用合建分屋
地主可以透過合建分售的方式參與都市更新，但需要承擔部分都更成本，也需要跟建商共同經營銷售。在這種模式下，地主可以獲得一定的土地收益和建設利益，不過就要看地主怎麼跟建商談，需要注意協議的細節，例如權益分配、盈虧分配等。
2.採用權利變換分屋
地主可以透過權利變換分屋的方式換取新居住權，通常不需要承擔建設成本，一切分配都依照政府的規定走，所以是最沒有爭議最公平的分屋方式。
不同的分屋方式對地主的影響不同，重點在於地主需要仔細了解每種分屋模式的細節和風險，才能做出明智的選擇。但其實不管是哪種分屋，以實務上來說，多數還是會選擇「權變分屋」，比較沒有爭議糾紛，才能順利完成都更。
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