圖片取自：臺北市建築管理工程處
海砂屋都更申請是近年來受到廣泛關注的議題之一，隨著都市發展的快速推進，海砂屋的居住問題成為了都市更新的重要一環。在新北市，進行海砂屋都更（又稱防災型都更），實施者可以獲得政府給予的重建或加勁補強補助金，幫助民眾減輕一部分建設負擔。此外，海砂屋都更申請還可以申請相應的稅務減免、以及額外的容積獎勵，提高民眾申請海砂屋都更的意願。
在本篇文章中，我們將全面解析新北市海砂屋都更申請的補助、稅務減免、容積獎勵、同意比例以及申請程序等相關事項，希望能為大家提供更清楚的海砂屋都更細節。
一、新北市海砂屋鑑定標準及範圍
針對海砂屋的鑑定，會比一般建物鑑定來得更詳細，其中包含混凝土檢測、水溶性氯離子含量等，若氯離子含量高於一定標準且混凝土抗壓強度不足，就可能被判定為海砂屋「高氯離子建築物」，以下是關於新北市海砂屋鑑定標準及範圍，提供給大家參考。
新北市「高氯離子建築物」經鑑定符合下列情形之一者，得辦理拆除重建：
＊以下規定十分專業，且相關認定數據均會不定期修正，故僅供參考，最新規定仍以申請時為準，也應委由專業鑑定機構辦理。
- 混凝土水溶性氯離子含量樓層平均值0.6kg/m3以上、中性化深度檢測樓層平均值2公分以上，且經詳細耐震能力評估，任一方向地面以上樓層之崩塌地表加速度低於150cm/sec2等3項檢測結果之樓層數與總樓層數之比值（以下簡稱樓層比）4/1以上者。
- 混凝土水溶性氯離子含量平均值0.3kg/m3以上且混凝土抗壓強度平均值小於0.45f’c之樓層比2/1以上者。
- 混凝土水溶性氯離子含量平均值0.9kg/m3以上、中性化深度檢測樓層平均值2公分以上之樓層比2/1以上者。
- 混凝土水溶性氯離子含量平均值0.6kg/m3以上、中性化深度檢測樓層平均值2公分以上之樓層比4/3以上者。前項樓層比之計算，除詳細耐震能力評估應以地面以上樓層計算外；其餘樓層比之計算，應含地下層。
- 「高氯離子建築物」經鑑定結果，混凝土水溶性氯離子含量平均值0.6kg/m3 以上且補強防蝕處理費用超過重建費用達75%者，由鑑定機構建議並經本府依第四點第一項審議會議決議者，得辦理拆除重建。
鑑定報告應載明事項：
- 鑑定標的物基本資料。
- 鑑定範圍。
- 鑑定內容、項目。
- 鑑定經過。
- 現況勘查結果（含現況照片）。
- 載明事項之鑑定結論：
- 應有明確須拆除重建或補強防蝕之處理建議。
- 鑑定結果為拆除重建者，應提供三年內該建築物臨時性安全維護之建議。
- 鑑定結果為補強防蝕者，提具補強防蝕處理之計畫書圖、估價書。
鑑定報告鑑定內容、項目：
各樓層混凝土檢測取樣數至少每200平方公尺一件，每樓層不得少於3件，取樣位置須均勻分布。
- 混凝土檢測：氯離子含量、抗壓強度、中性化深度。
- 損害現象（配合照片說明）。
- 其他必要之項目。
＊耕薪小提醒
未依自治條例限期命令拆除建築物的所有權人，將處新台幣3萬元以上6萬元以下罰鍰，並得按次處罰，必要時，得依建築法規定強制拆除，其拆除費用由所有權人負擔。若未依限期命令停止使用建築物或規定期限內進行結構安全勘查評估者，將處新台幣5,000元以上6萬元以下罰，並得按次處罰，必要時，得依行政執行法規定停止供水、供電。
二、新北市海砂屋都更補助
基本上依照目前「新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物處理自治條例」規定，海砂屋僅有兩種補助，一是「重建」補助，二是「加勁補強或防蝕處理」補助，拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請。針對經濟或社會弱勢者，還會協助安置或給予租屋補貼、重建工程必要之融資貸款信用保證，以減輕弱勢族群負擔。
這邊要注意的是，高氯離子建築物自核定日起，逾三年才拆除完成者，補助金額每年減少10%。減少後之補助金額，不得少於應補助金額20%。所以如果以鑑定完成，是要拆除重建的，一定要把握時間趕快執行，以免影響補助權益。
此外，鑑定費用尚未有補助，但預計2023.6月之後，新北市政府將使用600萬元第二預備金，提供鑑定費用補助，而每案約可補助50-60萬元，後續政策公布我們會持續更新給大家。
1.新北市海砂屋「重建」補助
符合規定者，得於完成拆除工程後依建物登記之主建物面積計算補助金額。每平方公尺補助新臺幣2,000元，每戶最高補助20萬元。申請拆除重建經本府專案核准者，得先行核發20%補助款。補助款戶數之計算以使用執照為準。
2.新北市海砂屋補助
高氯離子建築物所有權人於完成補強防蝕工程後，得向新北市政府申請補助，每平方公尺補助1,000元，每戶最高補助10萬元。
3.新北市海砂屋租金補助
「高氯離子鋼筋混凝土建築物」於中華民國116年9月1日前，經新北市政府核准拆除者，其所有權人得於領得拆除執照之次日起6個月內，向執行機關申請租金補助。補助金額以租賃契約所載金額為準。
三、新北市海砂屋都更稅務減免
根據「新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫」海砂屋重建補助涵蓋地價稅及房屋稅，地價稅最高可全額補助，房屋稅則是補貼50%，可以間接減少民眾負擔，專案期限自 111 年 9 月 1 日起實施5年。
| 稅務項目 | 條件 | 補助額度 |
|---|---|---|
| 地價稅 | 新建3年內期間土地無法使用 | 全額補貼 |
| 新建後2年內 | 補貼50% | |
房屋稅 | 新建後2年內 | 補貼50% |
| 地價稅及房屋稅以自用住宅優惠稅率計算，且同一建築物所 有權人以補貼二筆房屋稅為限。 | ||
四、新北市海砂屋容積獎勵
新北市海砂屋容積獎勵可以走防災型都更，目前是採用「防災2.0專案」又稱「新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫」，主要結合納入都市更新規範，針對同意比率已達9成，或未同意戶為1戶的海砂屋都更案件，給予1.5倍原建築容積或基準容積重建，定額50%，但不得再申請其他容積獎勵，專案實施期間自2022年9月1日到2027年8月31日。
五、新北市海砂屋都更同意比例
新北市府針對海砂屋、具急迫性的危險建築物辦理更新重建，可透過迅行劃定更新地區降低同意比率，從原本80％降為50％，期盼藉此提高民眾對海砂屋都更的意願。
六、新北市海砂屋都更申請程序
新北市受都市計畫法限制，實施都市更新地區，除容積移轉外，各項獎勵上限為1.5倍，所以新北推出防災型都更，讓海砂屋改建方式更多元。
防災型都更針對危險建物及海砂屋，有兩種改建模式，一種是走都市計畫程序，一種是併都市更新辦理。(如下圖)
七、新北市海砂屋都更申請案例
*新聞來源：新北市都市更新處
【新北市訊】蘆洲1處35年的社區於110年被認定為海砂屋，社區住戶凝聚共識啟動重建，新北市住都中心去年11月與社區簽約後，協助向新北市府提出劃定更新地區，而新北市府都市更新處已於112年3月22日公告實施，不僅同意比例從80％降低至50％，更享有時程獎勵，將加速都更程序。
蘆洲長安街路段共有3處海砂屋，其中1處海砂屋社區已由新北市府協助於108年公告劃定更新地區，1處自行整合重建中，而本處於110年經由新北市府「挺安全方案」鑑定為海砂屋後，由新北住都中心進場輔導整合。
新北市府城鄉局長黃國峰指出，該處約3棟各5層樓高的老舊建物，共約60戶住戶，目前現況為天花板水泥塊掉落。新北市住都中心去年與社區簽約後，除向新北市府提議劃定更新地區，也協助社區籌組更新會，未來將提供一條龍的專案管理服務，協助住戶加速更新的進度。
在新北市蘆洲，有海砂屋一條街之稱，也被新北市政府列為首要進行海砂屋都更的順位，而在條例發布後，因為獎勵增多、程序變簡單，已有許多蘆洲海砂屋都更案例一一進行中，也開始普及化。所以若大家有發現自家房屋有嚴重壁癌、牆壁剝落漏水等疑似有海砂屋狀況，可以請政府合可的專業機關來鑑定，一同守護自己與家人的居住安全。
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