『耕建築團隊』是致力於都市更新領域多年的台北建商，主要服務為「都市更新」、「危老重建」兩大項目，今天要帶大家來了解「危老重建」和「都市更新」等相關知識，又該如何透過我們的服務進行都更呢？若想知道更完整內容，就跟著耕薪的腳步往下看～
走在台灣街頭，是不是常常看到很多老舊建築物，明明是一個已開發國家，為什麼在大城市裡還看得到一些破舊的房屋，而且還不在少數？近年來政府大力推動都市新計畫，除了是為了照顧民眾的居住安全外，也想透過都市更新計畫，讓城市的容貌升級！讓城市跟得上時代的進步，大家不僅可以住得更安全，還可以享受都市更新完帶來的城市繁榮！
一、都更是什麼？
（一）法源依據
政府為促進都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與都市景觀，提升公共利益，特制定「都市更新條例」；本條例將依都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係、人文特色及整體景觀等，進行全面調查及評估，並視實際情況劃定更新地區、訂定或變更都市更新計畫。
隨著台灣的經濟起飛，早期所興建的建築物，有部分早已跟不上時代的腳步，不僅危害市容，有些甚至出現了安全的疑慮，因此「都市更新」誕生了！政府為了人民居住的安全考量，因此規劃出一系列的政策，希望人民住得安全以外，還能提升市容。
（二）面積條件、環境條件
申辦資格：
- 位於都市計畫區域內。
- 符合地方政府更新單元劃定標準。
- 30年以上合法建築物之重建，或20年以上合法建築物之整建、維護。
房子要進行都市更新的重建前，須為劃入「都市更新地區」或「都市更新單位」，若要查詢自家住宅，是否已經劃入更新地區或單位，可至都市更新處的「都市更新入口網」查詢。
如有意參與都更，只要符合以下條件，也可提出申請都更劃定：
「此為台北市規定，各縣市規定會有所不同，詳情可參照各縣市政府都更資訊」。
都更面積條件（都市更新單元劃定基准，須符合下列之一）：
- 為完整之計畫街廓者。
- 街廓内面積在2000平方公尺以上者。
- 街廓内鄰接2條以上之計畫道路面積大於該街廓四分之一，且在1000平方公尺以上者。
- 街廓内相鄰土地業已建築完成，其面積在1000平方公尺以上，卻無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻，並為一次更新完成者。但若其面積在500平方公尺以上，需敘明理由，經審議委員會審議通過者。
- 跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之一，並採整體開發，且不影響各街廓内相鄰土地之開發者。
「街廓」的定義為都市計畫範圍內，四周被都市計畫道路圍成之土地，以基地四周面臨計畫道路為原則，如因基地鄰接永久性空地、公園、廣場、堤防、河川等，其鄰接部分邊界得視為街廓邊界。都更土地以街廓為單元。
環境條件（9項指標中須符合至少2項）：
- 更新單元內屬非防火構造之窳陋建築物棟數，占更新單元內建築物總棟數比例達二分之一以上，並經下列方式之一認定者：
- 經建築師或專業技師辦理鑑定並簽證。
- 經專業機構辦理鑑定
- 更新單元內之巷道有下列情形之一者：
- 現有巷道寬度小於六公尺者之長度占現有巷道總長度比例達二分之一以上。
- 屬臺北市政府消防局公告之搶救不易狹小巷道。
- 更新單元內建築物符合下列各種構造之樓地板面積占更新單元內建築物總樓地板面積比例達二分之一以上，且經專業機構依都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法辦理結構安全性能評估之初步評估，其結果為未達最低等級或未達一定標準之棟數，占更新單元內建築物總棟數比例達二分之一以上者：
- 土磚造、木造、磚造及石造建築物。
- 二十年以上之加強磚造及鋼鐵造。
- 三十年以上之鋼筋混凝土造及預鑄混凝土造。
- 四十年以上之鋼骨混凝土造。
- 更新單元內建築物有基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形，足以妨害公共安全之棟數占更新單元內建築物總棟數比例達二分之一以上，且前揭建築物之構造符合前款各目年限，並經下列方式之一認定者：
- 經建築師或專業技師辦理鑑定並簽證。
- 經專業機構辦理鑑定。
- 更新單元內建築物經臺北市政府工務局衛生下水道工程處確認，未銜接公共污水下水道系統之棟數占更新單元內建築物總棟數比例達二分之一以上。
- 更新單元內符合第三款所定各目構造年限之合法建築物棟數，占更新單元內建築物總棟數比例達三分之一以上，且符合下列二款情形之一：
- 無設置電梯設備之棟數達二分之一以上。
- 法定停車位數低於戶數十分之七之棟數，達二分之一以上。
- 更新單元內未經臺北市政府（以下簡稱本府）開闢或取得之計畫道路面積占更新單元內總計畫道路之面積比例達二分之一以上。
- 更新單元內之合法建築物現有建蔽率大於法定建蔽率，且現有容積未達法定容積之二分之一。
- 更新單元內平均每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平均水準之三分之二以下，或更新單元內每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平均水準之戶數比例達二分之一以上。
二、老公寓都更適合嗎？
老公寓的定義
到底怎樣才算老屋、老公寓？對於老屋的屋齡有著各式各樣的定義，有的人覺得30年以上的老公寓就算老屋，但也有人認為百年三合院才算是老屋。
從法律條文方面來看，《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第三條提到屋齡超過30年是適用該條例的條件之一，而《文化資產保存法》第十五條，則提到公有建築物屋齡超過50年，於處分前要進行文化資產價值評估。然而，文化部近年推動「私有老建築再生計畫」，則以民國60年以前的老建築為門檻。也就是說，政府的各項規範及補助，目前對於「老屋」的身份認定，沒有統一的屋齡標準。
其實有些房屋未達政府都市更新的標準，但卻有安全疑慮！政府提出的都市新計畫往往都是大面積的範圍，相對的，所居住的居民就多，因此在意見整合時，常常容易出現意見整合不易，造成都市更新計畫無法進行。又或者是居民對於老房子有著濃厚的情感，不捨得對它進行改建，寧可要舊的也不要新的。那麼就只能繼續居住嗎？其實對於這類的房子，住起來可能危害民眾生命財產安全的房屋，政府還有其他的辦法！目前無論都更或危老都要進行結構安全性能評估，所以能以此定義需要改建與否的條件。
三、老公寓不都更，還能怎麼辦？
老公寓不適合都更沒關係，還有危老這個選項！
（一）危老的法源依據
危老重建條例
《都市危險及老舊建築物加速重建條例》簡稱《危老條例》，與都更計畫不同的是「速度及效率」，危老條例之申請流程較為簡單快速，並享有條例中的多元獎勵，包含容積獎勵、減免賦稅等優惠。
（二）危老的法定條件
※申辦資格：
- 位於都市計畫地區之建築物。
- 非歷史建築，不具文化歷史紀念藝術價值須保存。
- 危險或老舊的合法建築
合法建築代表需領有使用執照、營造執照或是擁有合法房屋證明，若是違建則不適用危老條例。
（1）危險房屋判定
經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋 ．經結構安全性能評估結果未達最低等級者
（2）老屋判定
屋齡30年以上，無電梯，耐震能評估未達一定標準者，或屋齡30年以上，有電梯，經耐震能力評估未達一定標準，且詳細評估判定改善不具效益者。
其實老屋只要不是具保存意義的歷史建築，也符合危險需強制拆除定義的房屋，或者是屋齡超過 30 年以上，耐震評估未達標準，且無電梯，或有電梯但結構詳評後改善不具效益者，都可以進行危老改建，很多的老公寓也都符合申請資格，比起都市更新的複雜條件限制，老公寓進行危老也是不錯的選擇！
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本文章撰寫為『耕薪建設』依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋，若與現行法規有所出入，盡請見諒，但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊，我們將有專人為您解釋。
