一般民眾對於參與都更後，需要支付哪些稅金？又有哪些稅賦可以減免？這些都更的稅賦問題，特別邀請國富浩華聯合會計師事務所執業會計師林松樹及政大地政士聯合事務所地政士藍天佑，來協助讀者們釐清。
無論都更重建或危老重建，都是藉由拆除改建的方式來改善居住品質或提升房產價值。廣義來說，兩者皆屬不動產變更再利用範圍，因此會有稅賦的產生；但政府會增加一些誘因來鼓勵改建，所以就有相關獎勵措施、補助、稅賦減免等優惠。
國富浩華聯合會計師事務所執業會計師林松樹指出，不動產相關稅賦主要分為國稅跟地方稅：「國稅」是由中央機關負責徵收，除了關稅、進口之營業稅與貨物稅由海關負責徵收外，其他如：綜合所得稅、營利事業所得稅、遺產稅、贈與稅、貨物稅、證券交易稅、期貨交易稅、營業稅、菸酒稅、特種貨物及勞務稅等，皆是由財政部各區國稅局辦理。「地方稅」則有地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅、遺產稅、贈與稅、使用牌照稅、娛樂稅、印花稅等，是由地方稅捐稽徵機關辦理。
請讀者們注意，危老重建與都更重建，所享有的稅賦減免優惠各自不同。在此用一張圖表加以說明，幫助讀者能更清楚了解。
《危老條例》vs.《都市更新條例》之稅賦減免優惠
房子該何時過戶給孩子較好？
王先生、王太太的年紀都大了，有考慮把房子過戶給孩子， 但是該怎麼過戶？應該在都更送件前、還是都更完成且登記後過戶？差別又在哪裡？
政大地政士聯合事務所地政士藍天佑指出，以他多年辦理都更權利變換產權登記的經驗， 這是最常被問到的問題之一。他建議王先生、王太太要先想清楚，做這樣規劃的目的是什麼？如果要把財產移轉給子女，無論採用何種方式，都會產生稅賦。這些稅賦包含：土地增值稅、契稅、印花稅、財產交易所得房地合一稅；如果沒有預先做好金流規劃，很有可能會被國稅局認定是贈與行為，可能還會產生一筆贈與稅。
藍天佑提醒，若要預估未來都更完成後移轉不動產產生的稅額，其實存在著很多變數，例如：土地公告現值、房屋評定現值的變動，以及實際出售價格等，因此在參與都更前的相關稅費預估、未來實際產生的稅額，可能會有不小的落差。通常會參與都更或危老的個案，屋齡基本上都達30年以上，如果權利人長期持有房產，那麼長年累積下來的土地增值稅是相當可觀的，這一點請長輩們務必要注意；反之，如果持有的時間不長，那麼土地增值稅的負擔就不會那麼高。
關於不動產移轉的方式，是用買賣還是贈與？王先生如果是以買賣方式移轉給孩子，房價的計算是以市價為基準，但是可以先申請自用住宅，這樣的話，土地增值稅就可選擇自用優惠稅率，節稅效果較高。但因為是買賣方式，所以要另外支付財產交易所得稅，而王先生持有土地的時間是在2016年以前，所以適用舊制；假如王先生的鄰居，他們取得土地的時間是在2016年之後，則適用「房地合一稅」課徵新制。
如果王先生夫婦選擇「贈與」的方式，房價的計算則是以土地公告現值及房屋評定現值為基準，但土地增值稅依規定只能以一般稅率計算，不適用自用優惠稅率，而且超過免稅額度的部分，要繳交贈與稅。以2022年財政部公告贈與稅之免稅額為例，王先生夫婦每年各享有贈與金額244萬元的免稅額度。
王先生的孩子將來如果要賣房屋，由於取得房屋的成本較低，而且已適用新制房地合一交易所得稅，會因為可扣除成本相對較低，應繳納的所得稅就會比較高，下方提供一份表格來說明「房地合一稅」。
房地合一適用稅率
有一點要補充說明，必須持有並連續設籍滿 6年，才能享有自住房地租稅優惠。
如果王先生夫婦在 2023年2月將價值1,900 萬元的房產以買賣方式移轉給子女，而子女在 2024年6月以 2,100 萬元出售，另外支付仲介及代書費用約 65 萬元，這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約 15 萬元。依據上表稅率（成交價額2,100萬元－取得成本1,900 萬元－仲介及代書費用 65 萬元－土地漲價總數額15萬元）×45% ＝ 54萬元。
至於該在都更前還是都更後執行房產移轉？藍天佑認為，這問題沒有標準答案，而是要看地主的目的、想法，以及因移轉所產生之稅賦多寡來抉擇。如果長輩的想法是先做財產分配，避免日後子女們因為遺產分配問題產生糾紛，並且願意繳納因此產生的稅賦費用，那當然就可以考慮在都更送件前辦理產權移轉。
但若長輩或子女在乎稅金的多寡，那麼要考慮的因素就很多，例如：在都更前先贈與或買賣，土地增值稅就可明確計算出來；如果都更完成登記後再辦理房產移轉，雖有土地增值稅、契稅減徵的優惠，但未來的公告房地價值、市價都不確定，就無法預先精確計算可能產生的稅額。
本文出自《大都更時代攻略 耕築居安家園》
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