2024 年 4 月 3 日，一場規模 7.2 的大地震震撼台灣，花蓮災情嚴重，台北捷運停擺，多棟建築受損。這場災害凸顯了台灣老舊建築的耐震隱憂，特別是台北市，平均屋齡高達 37.78 年，居全台之首。
在這樣的背景下，耕薪建設董事長 黃張維 受邀參加 《Today來讀冊》Podcast，從他的新書 《大都更時代攻略：耕築居安家園》 出發，剖析都市更新的迷思與實務操作。本文將帶你深入了解這場精彩專訪，從台灣都更現況到實務挑戰，全面揭示黃張維多年來累積的智慧與經驗。
一、都更現況：大地震後的警鐘
1. 老舊建築的潛在危機
黃張維指出，許多建築即使在地震中未倒塌，仍可能因內部結構受損而埋下安全隱患。他特別強調：「房屋的結構損壞，有時是肉眼無法察覺的，像是樑柱的微小裂縫，可能需要專業的結構鑑定來發現。」
大地震後，越來越多台北市民開始主動詢問都市更新相關問題，展現了對房屋安全的高度關注。但許多人對「健檢」與「改建」仍有誤解，認為沒倒的房子就代表安全。「房屋健檢的推行十分必要，我期待台北市政府能全面推廣這項服務，協助居民掌握房屋的耐震狀態與改建需求。」
2. 為何台灣都更推動緩慢？
相較日本 1969 年便開始實施的「都市再開發法」，台灣的都市更新推動步伐明顯緩慢。黃張維認為，核心問題在於大眾觀念。他表示：「日本住戶理解改建需要付出代價，但台灣普遍存在『一坪換一坪』的零成本期待。」
這種不切實際的期望，讓改建談判陷入僵局，也降低了建商參與都更的意願。「如果住戶能改變心態，把生活便利性與安全性放在首位，改建速度將有望提升。」
二、都更迷思解密：最常見的三大誤區
迷思 1：沒倒塌的房子就安全？
黃張維用專業解釋，房屋的耐震能力不僅與外觀有關，更與內部結構設計息息相關。舊式建築在設計時，多以 5 級地震作為耐震標準，而現代建築則普遍能承受 6 級地震甚至更高強度。
他建議住戶定期進行房屋健檢，尤其是大地震後，應儘早聘請結構技師進行鑑定，以確認安全性。「房屋安全不該依賴運氣，而應以專業數據為依據。」
迷思 2：頂樓違建能換合法產權？
違建是都市更新中最常見的法律爭議之一。黃張維提到，許多居民誤以為使用權等同於產權，但事實並非如此。「違建可能在補助或分配時被考慮，但它並不具備真正的法律價值。如果違建牟利，如出租第三方，甚至可能面臨拆除和賠償。」
迷思 3：一樓住戶一定能拿更多坪數？
事實上，一樓的坪數換算比例雖有優勢，但並非絕對。例如，住宅區的一樓住戶可獲得約 1.1 至 1.15 倍的換坪比例，而商業區的一樓住戶因土地價值更高，可能獲得更大的比例提升。「住戶需要了解，坪數換算涉及多項因子，並非單純依樓層決定。」
三、推動都更的核心：專業與信任
人性挑戰：住戶內部的利益衝突
在都更實務中，最常見的挑戰並非技術，而是人性。黃張維分享了一個案例：某公寓住戶中，使用權者與所有權人並不相同，導致改建後的房屋分配陷入僵局。「我們只能協助住戶計算房屋的實際價值，並嘗試讓兄弟姐妹達成協議，但過程往往充滿張力。」
如何選擇可靠的建商？
黃張維強調，住戶在選擇建商時，應特別關注對方的透明度與信譽。「現在資訊公開透明，只要上網搜尋，便能快速查詢建商的評價與過往案例。選擇長期專注都更的建商，是降低風險的關鍵。」
四、新書分享：《大都更時代攻略：耕築居安家園》
在專訪尾聲，黃張維特別介紹了他的新書 《大都更時代攻略：耕築居安家園》，希望透過書中的專業知識與案例，幫助讀者破解都市更新的迷思。他表示：「資訊越透明，溝通就越順利；住戶越了解都更，就能更理性地參與。」
這本書適合想了解都市更新的住戶與業界人士，從法規解釋到實務經驗，內容涵蓋面廣泛，是一本不可錯過的參考指南。
《今周大耳朵》Podcast-「today來讀冊」節目專訪邀約
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結語：都更的挑戰與希望
都市更新是台灣城市進步的必然過程，也是改善居民生活的重要契機。從大地震的危機到都更的希望，黃張維董事長以他的專業與誠懇，為我們帶來深入的洞察與解答。
透過這次專訪，我們看見都更不僅是技術與法規的挑戰，更是人性與信任的考驗。在資訊透明化的時代，唯有更多居民願意了解並參與，都更才能真正改變城市與生活的樣貌。
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