金龍風暴衝擊房市 | 都市更新,危老重建能否成為新的轉機？

近來，房地產市場掀起了「金龍風暴」，房價波動劇烈，建商資金鏈出現壓力，讓房市進一步陷入寒冬。央行升息與信貸政策收緊成為導火索，尤其是高總價物件的銷售急凍，迫使建商尋找新的破局方式。在這樣的背景下，**都市更新（都更）**逐漸成為建商突破困境的關鍵策略之一。

這篇文章將深入剖析金龍風暴的成因與影響，同時探討都市更新如何成為房市未來的轉機。

什麼是「金龍風暴」？

「金龍風暴」是指中央銀行於2024年9月19日宣布的一系列史上最嚴厲的選擇性信用管制措施，這些政策旨在進一步壓抑過熱的台灣房市。此政策由央行總裁楊金龍主導，因而被稱為「金龍風暴」。新規定針對高總價、不動產投機頻繁的地區以及多房族群，設下更嚴格的貸款條件，例如限制貸款成數及提高放款審核門檻。同時也對非自用型房地產的融資進一步收緊，導致資金周轉困難，特別是對換屋族及需要貸款的首購族影響深遠。這波「金龍風暴」不僅對打擊投機者帶來震撼，也讓建設公司開始重新審視資金調度及新建案的規劃，直接影響房地產市場的生態。

金龍風暴的衝擊：升息與信貸雙重壓力

1. 升息對房市的影響

近年來，央行多次升息，導致房貸利率持續攀升。購屋者的月供壓力增加，削弱了購買力。這對於高總價市場尤為致命，大幅降低了交易量，讓建商的銷售陷入僵局。

2. 信貸政策收緊，加劇資金壓力

信貸政策收緊直接影響了建商的現金流。一些小型建商因為無法籌措足夠資金，專案進度停滯，甚至傳出資金斷裂風險。某建設公司董座曾表示：「信貸限制與市場冷卻使許多建商的現金流倍感壓力。」

3. 房市交易冷卻，高總價物件首當其衝

根據市場數據，高總價物件的銷售下滑明顯，建商紛紛將目光轉向小坪數、低總價的房型，但供需結構失衡的問題依然存在。

都市更新的機會：房市轉機的新藍海

面對資金鏈挑戰，都市更新成為建商擺脫困局的重要手段。作為提升既有土地價值的有效模式，都更正帶來以下優勢：

1. 老屋重生，迎接安全與現代化生活

臺灣約50%以上的住宅屋齡超過30年，部分建築存在耐震結構不佳與空間老化問題。都市更新能夠讓老屋煥然一新，不僅提高居住安全性，也能滿足現代生活的需求。

2. 政府獎勵政策助力

都市更新獲得政府的大力支持，包括高達50%的容積獎勵，以及針對危險建築額外增加30%的防災型容積獎勵，讓建商開發效益最大化。

3. 增值效益顯著，住戶與建商雙贏

都更後的住宅市值往往翻倍，尤其在都會區，這樣的價值提升吸引了住戶的積極參與，同時也讓建商能確保專案獲利。

都市更新的挑戰：住戶溝通與流程繁瑣

雖然都市更新帶來許多好處，但過程中的挑戰不容忽視：

1. 住戶共識難達成

住戶之間對於補償與權益的期待往往存在落差。有些住戶希望實現「一坪換一坪」，而另一些人則更關注生活圈與停車位的安排。缺乏共識往往成為都更的最大阻礙。

2. 流程冗長，專案落地困難

從提出計畫到動工，平均需要4至6年，期間需經歷多次住戶協商、政府審核與工程規劃，對於中小型建商來說更是挑戰。

3. 老年住戶的抗拒心理

許多屋主年事已高，對都更存有抗拒心理，認為搬遷與改建對自身生活造成不便，這也讓許多都更專案進度遲滯。

如何推動都更成功？

1. 建立透明機制，消除住戶疑慮

建商需要採取公開透明的模式，明確補償標準與住戶權益分配，並通過多次溝通會議增強住戶信任感。

2. 政府角色的積極參與

政府可以提供更多中繼住宅或租賃補貼，解決住戶的暫時安置問題，並進一步簡化審核程序，提高效率。

3. 持續提升建商品牌信任度

對於建商而言，打造值得信賴的品牌形象尤為重要。像耕薪建設這樣專注於都更與危老專案的公司，致力於為住戶提供量身打造的方案，確保每個家庭都能在都更中獲得最大利益。

結語：都市更新是房市破局之道嗎？

「金龍風暴」帶來房市寒冬，但同時也為都市更新的推動創造了契機。隨著政府政策的支持與市場需求的轉變，都更不僅能改善老屋住戶的生活品質，也為建商開拓了全新的利基市場。

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