全台老屋比率高，為何就算震得心慌也不願都市更新？專家曝背後原因

相信你或多或少都有這樣的疑慮：「地震多、房屋老，出了問題怎麼辦？」其實碰到這樣的問題，都更已經刻不容緩，也是解決老屋問題的最佳解方。

大家都明白都更的必要性，但推動都更事業的困難，卻往往發生在住戶身上；根據我多年來推動都市更新的經驗累績，多數還是出於人的問題上。‘

房屋老舊，亟待改建

根據2024年第1季內政部的統計，目前全台灣約有922萬戶住宅，屋齡超過30年的約有483萬戶，差不多占總數一半。因為建築物老化所衍生出的問題層出不窮，除耐震能力不足造成結構安全堪慮，還有管線老舊潛藏消防安全隱憂；參考消防署統計資料，2021年發生的建築物火災，就有近4成是電氣因素引起。

即便是都更成效比較好的台北市，現有約90萬戶住宅，當中屋齡為30年以上的約65萬戶，占71.65%，還有17處整建住宅、84處海砂屋、110處危險建築亟需處理。然而，自1998年《都市更新條例》公布至2022年底止，更新重建的戶數僅有約2萬戶，依照目前的速度，65萬戶老宅要將近800年才能全部改建完成；為保障市民的居住安全，亟待政府、住戶、都更業者的努力，加速都更的進行。

對此，聞名國際的建築大師李天鐸也抱持同樣的看法，在我的專訪中，李天鐸提到：「以前台灣的人口不多，可以運用的土地是充足的；但是隨著經濟發展，城市不斷擴充，土地就不夠用了。然而土地不會自己長出來，所以都市更新是都市發展到一個程度後，必然採取的途徑及手段，也是最好的土地再生方式」。

李天鐸認為，現在的都更不只是新舊房屋的轉換，更有安全方面的考量，台灣在戰後所興建的建築，如今都已趨老舊，且當時地球並沒有所謂極端氣候或重大災害問題，但是現在水災、酷熱、地震等災變頻傳，我們亟需以都更來改善都市的公共安全、建物的結構安全，以及做好整體性的防災規劃。

超高齡社會來臨

此外，台灣還面臨一個狀況，「房子越來越老，人也越來越老」。依據世界衛生組織的標準，台灣早在1993年就成為高齡化社會，並在2020年成為高齡社會，依據國家發展委員會所作「中華民國人口推估（2022∼2070年）」，預估在不久後的2025年，台灣就會邁入超高齡社會。

依國發會資料顯示：台灣的幼年人口及青壯年人口，分別自1984年、2016年起就逐年下滑，而老年人口在2017年就已超越幼年人口，預估在2028年，台灣的老年人口將成為幼年人口的2倍，2065年則會達到幼年人口的5倍。

A run down building with a rusted tin roof

探究人們不肯改建的心態

1.念舊與年齡上的擔憂

台灣人是非常念舊的，對於住了30、40年的房子，往往有著深厚的感情；再加上已經習慣了這樣的生活環境，要長者接受都更，暫時搬到別的地方住，然後再搬回來，難免心中有所抗拒。

常常遇到一些年老的屋主，因為從小在老屋長大，就是捨不得看到老屋被拆掉，所以無論建方提的條件再好，他們還是很難同意。

另一個原因是「年齡」，這樣的案例並不罕見。一些年齡很大的長輩，知道都更進行要花很長的時間，擔心自己將來看不到新屋完成；或者因為老屋拆了以後要找房子、搬家，以後又要搬到新屋，老人家嫌麻煩，就直接拒絕了都更；尤其是那些土地面積大、建築時間長的都更案，就常看到這樣的情況。

2.心態上沒有急迫性

一些原本住在公寓的長者，因為經濟狀況比較好，搬到了更新、更好的大樓，甚至移居海外，他們將原有的公寓出租收取租金，所以完全沒有改建的急迫性，更因為自己的居住環境已經改善，無法體會居住在老舊公寓的不便與危險性。

但是對於那些經濟狀況沒那麼好的公寓住戶，長年居住在擁擠、不安全、不方便的環境中，他們急需改建，卻可能因為少數沒有急迫需求的所有權人阻礙，就無法「住者適其屋」，即使產權都在同一棟公寓，實際住戶的居住正義也無從伸張。

3.有繼承的問題

老屋的都更改建，常遇到財產繼承的問題；因為房屋改建了，價值就增加了，所以屋主的繼承人或許就有了新想法。如果屋主已經做好分配，這問題還好解決；如果沒有，那問題就很大了。

我舉一個例子來說明。某戶弟弟住的老屋是爸爸給的，但是爸爸也把房子的一部分給了兩個哥哥；換句話說，這間房屋的產權屬於兄弟3人，只是哥哥讓給弟弟住。

在都更改建前，房屋價值比較低，哥哥們沒有什麼意見；但都更後房價提高，那麼變數就很多了。爸爸可能因此擔心，如果問題這麼多，那還不如保持現狀，暫時不考慮都更。

4.擔心都更要付出額外成本

都更改建了，房屋的價值增加了，居住的品質提升了，但當中難免會有一些屋主，對額外需要付出的成本有意見。都更中常遇到這類狀況。

首先就是「稅」的問題，許多自住型的屋主，對改建後增加的地價稅、房屋稅很有意見。還有一些屋主覺得，現在的公寓住得好好的，也不用付管理費；但是改建以後，不但要付管理費，可能還會產生電梯及公設的維修費，以及停車位需要管理費或清潔費等，這些額外的生活支出，對已經退休又沒有固定收入的屋主，可能會是一筆不小的負擔。對一些年齡較長、只靠退休金過日子的屋主，這些費用更可能讓他們無奈地放棄都更。

但他們可能沒有考慮清楚，改建之後，不但新屋的房價提升，他們還可以住得更好、更安全、更舒適。

5.對都更的預期要求過高

屋主對都更改建的「期望太高」是最常見的問題，遠超過實施者（建方）所能提供，甚至希望以「不同意額外條件，就拒絕都更」的方式，逼迫實施者、建方讓步。

另外，一些必要的設施，例如：停車場及車道；大樓大廳；電梯及符合消防要求的樓梯，這些都需要空間，當然就沒辦法達到舊屋的原公設比，每戶分回的坪數可能會變少，這也是許多屋主不願意接受的。

或是頂樓加蓋的住戶，因為「占用」了頂樓，而得以享用較大的生活空間，但都更時依法不會把頂樓加蓋的面積計入，於是有一些頂樓的住戶對都更的分配有意見。再者就是1樓，也許住戶把庭院整理成漂亮的花園，或者作為停車空間，在都更後就失去了這些便利性，這也是他們不願意都更的原因之一。

都更就是一個不斷溝通與協調的過程，在法律的規定下，達到彼此都能獲得最大利益的平衡點。

本文出自《大都更時代攻略耕築居安家園》

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房屋老舊，亟待改建

超高齡社會來臨